上诉人董◑因与被上诉人烟台云◑◑◑◑◑责任公司商品房买卖合同纠纷一案
山东省烟台市中级人民法院(1983年 - )
上诉人（原审原告）：董◑。
委托代理人：尹梦天,山东鲁信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：烟台云◑◑◑◑◑责任公司。,住址：◑◑◑◑◑◑商铺。
法定代表人：刘敬云,董事长。
委托代理人：李晓彤,山东齐鲁（烟台）律师事务所律师。
上诉人董◑因与被上诉人烟台云◑◑◑◑◑责任公司（以下简称云海公司）商品房买卖合同纠纷一案,不服烟台市牟平区人民法院（2013）烟牟民一初字第442号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。
原审法院查明,2010年7月20日,董◑与云海公司签订了《云海·东海城内部认购书》,约定董◑认购云海公司开发的东海城8号楼1单元1501号商品房一套,房屋单价为3347.32元／平方米,面积约101.82平方米,总价款为340824元；认购该房屋需缴纳20%认购款（64549元）,在开发商取得商品房预售许可证后与认购人签订正式的商品房预售合同。合同签订后,董◑支付了认购款64549元,但云海公司至今未能取得商品房预售许可证。董◑主张因云海公司至今未能取得商品房预售许可证,要求解除合同,而同地段的房屋在近几年已升至7500元／平方米,董◑预购的房屋已经升值400000元,要求云海公司赔偿其升值损失200000元,并提交了乐居房产网上云海公司开发的同地段楼盘的网页信息,显示均价在7500元／平方米。云海公司对此提出异议,称董◑在签订合同时明知涉案房屋没有办理房屋预售许可证,表明其原意承担由此带来的风险,其自身也存在过错,云海公司不应当承担赔偿损失的责任。董◑提起诉讼,要求解除其与云海公司签订的《云海·东海城内部认购书》,并要求云海公司返还认购款64549元及赔偿董◑房屋升值损失200000元。
原审法院认为,2010年7月20日,董◑与云海公司签订的《云海·东海城内部认购书》中明确载明“在开发商取得商品房预售许可证后与认购人签订正式的商品房预售合同”,说明涉案房屋当时并未取得商品房预售许可证,且董◑对此是明知的。现涉案房屋仍未取得商品房预售许可证,故应认定上述认购书为无效合同。董◑要求解除《云海·东海城内部认购书》的主张,理由不当,不予支持。董◑与云海公司明知涉案房屋未取得房屋预售许可证仍然签订认购书,合同无效,双方均有过错。董◑主张同地段房屋升值400000元并要求云海公司赔偿其升值损失200000元,未能提供有效证据,且其自身存在过错,故对其上述主张,不予支持。但云海公司应以64549元为基数按银行同期贷款利率向董◑支付自2010年7月20日起至判决生效之日止的利息损失。原审法院于2014年3月10日判决：一、烟台云◑◑◑◑◑责任公司返还董◑房屋认购款64549元,并以64549元为基数按银行同期贷款利率向董◑支付自2010年7月20日起至判决生效之日止的利息,于判决生效后十日内付清。二、驳回董◑其他诉讼请求。如果烟台云◑◑◑◑◑责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5368元,由云海公司负担。
宣判后,上诉人董◑不服,向本院提起上诉称：被上诉人对《云海·东海城内部认购书》无法履行应承担全部过错责任,并应赔偿上诉人因房屋升值所造成的损失。原审判决按银行同期贷款利率支付利息明显过低,显失公平。首先,被上诉人作为开发商负有取得开发建设手续并办理商品房预售许可证的义务,否则,其无权对外公开进行房屋的销售和认购,即使合同签订时未取得预售许可,但在合同签订后应积极办理相关手续,并与上诉人签订时正式的商品房销售合同,否则,因此导致合同无效或解除,被上诉人应承担违约责任并赔偿损失。现因被上诉人自身的原因导致涉案房屋未能开发建设,其应承担全部的过错责任。二、上诉人在合同的签订和履行过程中仅负有支付认购款的义务且已履行完毕,即使合同被确定无效或解除,上诉人也无任何过错,对于预期可得利益的升值损失有权要求被上诉人进行赔偿。其次,上诉人所主张的升值损失是实际发生的损失,且同地段的房屋市场价值可以公开查询,也可以通过司法评估来确定,但原审法院没有委托司法鉴定,而是以合同约定的银行同期贷款利率来予以认定,不仅没有法律依据,与上诉人所受损失相比,显失公平。请求二审法院撤销原审判决,依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。
被上诉人云海公司答辩称：原审判决正确,请求维持。
本院二审查明,上诉人与被上诉人在签订的《云海·东海城内部认购书》中约定“认购人签署本认购书只代表认购人提前预定所认购房屋,具体事项以认购人与开发商签订的商品房预售合同为准。”“认购人应在接到开发商通知签订商品房预售合同之日起10内,携带本认购书及身份证、收据等相关材料至本销售部与开发商签订正式《商品房买卖合同》,办理相关购房手续。”因需开发利用的土地没有交付,被上诉人拟开发建设的项目至今没有开工。
本院审理查明的其他案件事实与原审认定的事实一致。
本院认为,上诉人与被上诉人签订《云海·东海城内部认购书》时,被上诉人尚未取得商品房预售许可证,双方商品房买卖行为并未发生,仍处在商品房买卖成立前的前契约阶段,即使双方当事人完全履行了认购书,仍需双方另行签订商品房预售合同、现房销售合同,认购书的合同性质为预约合同。上诉人与被上诉人签订《云海·东海城内部认购书》不是正式的商品房预售行为,《云海·东海城内部认购书》不应以被上诉人取得法定的强制性规范商品房预售行为的商品房预售许可证明为生效条件,该预约合同有效成立。因需开发利用的土地没有交付,被上诉人拟开发建设的项目至今没有开工亦未取得商品房预售许可证明,上诉人购买商品房的认购目的不能实现,上诉人请求解除其与被上诉人之间的预约合同,应予支持。合同的解除,不能归责于一方,被上诉人应将上诉人所交纳的房屋认购款返还,并按照公平原则比照银行同期同类贷款利率向上诉人支付占用该款项期间的利息。原审判决认定上诉人与被上诉人签订的认购书无效不当,应依法予以纠正。上诉人与被上诉人成就的是商品房销售的预约合同关系,不是订立《商品房买卖合同》的本约合同关系,双方负有将来按预约规定的条件订立主合同的义务,而不负有履行将来要订立的合同中的义务,上诉人要求被上诉人赔偿履行商品房买卖合同的可得利益损失,缺乏事实依据,依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”、第九十七条“合同解除后,尚未履行的,终止履行；已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失”、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第二项及第一百七十五条之规定,判决如下：
一、维持烟台市牟平区人民法院（2013）烟牟民一初字第442号民事判决第一项；
二、撤销烟台市牟平区人民法院（2013）烟牟民一初字第442号民事判决第二项；
三、解除上诉人董◑与被上诉人烟台云◑◑◑◑◑责任公司于2010年7月20日签订的《云海·东海城内部认购书》；
四、驳回上诉人董◑的其他诉讼请求。
如果烟台云◑◑◑◑◑责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费各5368元,由烟台云◑◑◑◑◑责任公司、董◑各负担5368元。
本判决为终审判决。
上诉人董◑因与被上诉人烟台云◑◑◑◑◑责任公司商品房买卖合同纠纷一案
山东省烟台市中级人民法院(1983年 - )
上诉人（原审原告）：董◑。
委托代理人：尹梦天,山东鲁信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：烟台云◑◑◑◑◑责任公司。,住址：◑◑◑◑◑◑商铺。
法定代表人：刘敬云,董事长。
委托代理人：李晓彤,山东齐鲁（烟台）律师事务所律师。
上诉人董◑因与被上诉人烟台云◑◑◑◑◑责任公司（以下简称云海公司）商品房买卖合同纠纷一案,不服烟台市牟平区人民法院（2013）烟牟民一初字第442号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。
原审法院查明,2010年7月20日,董◑与云海公司签订了《云海·东海城内部认购书》,约定董◑认购云海公司开发的东海城8号楼1单元1501号商品房一套,房屋单价为3347.32元／平方米,面积约101.82平方米,总价款为340824元；认购该房屋需缴纳20%认购款（64549元）,在开发商取得商品房预售许可证后与认购人签订正式的商品房预售合同。合同签订后,董◑支付了认购款64549元,但云海公司至今未能取得商品房预售许可证。董◑主张因云海公司至今未能取得商品房预售许可证,要求解除合同,而同地段的房屋在近几年已升至7500元／平方米,董◑预购的房屋已经升值400000元,要求云海公司赔偿其升值损失200000元,并提交了乐居房产网上云海公司开发的同地段楼盘的网页信息,显示均价在7500元／平方米。云海公司对此提出异议,称董◑在签订合同时明知涉案房屋没有办理房屋预售许可证,表明其原意承担由此带来的风险,其自身也存在过错,云海公司不应当承担赔偿损失的责任。董◑提起诉讼,要求解除其与云海公司签订的《云海·东海城内部认购书》,并要求云海公司返还认购款64549元及赔偿董◑房屋升值损失200000元。
原审法院认为,2010年7月20日,董◑与云海公司签订的《云海·东海城内部认购书》中明确载明“在开发商取得商品房预售许可证后与认购人签订正式的商品房预售合同”,说明涉案房屋当时并未取得商品房预售许可证,且董◑对此是明知的。现涉案房屋仍未取得商品房预售许可证,故应认定上述认购书为无效合同。董◑要求解除《云海·东海城内部认购书》的主张,理由不当,不予支持。董◑与云海公司明知涉案房屋未取得房屋预售许可证仍然签订认购书,合同无效,双方均有过错。董◑主张同地段房屋升值400000元并要求云海公司赔偿其升值损失200000元,未能提供有效证据,且其自身存在过错,故对其上述主张,不予支持。但云海公司应以64549元为基数按银行同期贷款利率向董◑支付自2010年7月20日起至判决生效之日止的利息损失。原审法院于2014年3月10日判决：一、烟台云◑◑◑◑◑责任公司返还董◑房屋认购款64549元,并以64549元为基数按银行同期贷款利率向董◑支付自2010年7月20日起至判决生效之日止的利息,于判决生效后十日内付清。二、驳回董◑其他诉讼请求。如果烟台云◑◑◑◑◑责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5368元,由云海公司负担。
宣判后,上诉人董◑不服,向本院提起上诉称：被上诉人对《云海·东海城内部认购书》无法履行应承担全部过错责任,并应赔偿上诉人因房屋升值所造成的损失。原审判决按银行同期贷款利率支付利息明显过低,显失公平。首先,被上诉人作为开发商负有取得开发建设手续并办理商品房预售许可证的义务,否则,其无权对外公开进行房屋的销售和认购,即使合同签订时未取得预售许可,但在合同签订后应积极办理相关手续,并与上诉人签订时正式的商品房销售合同,否则,因此导致合同无效或解除,被上诉人应承担违约责任并赔偿损失。现因被上诉人自身的原因导致涉案房屋未能开发建设,其应承担全部的过错责任。二、上诉人在合同的签订和履行过程中仅负有支付认购款的义务且已履行完毕,即使合同被确定无效或解除,上诉人也无任何过错,对于预期可得利益的升值损失有权要求被上诉人进行赔偿。其次,上诉人所主张的升值损失是实际发生的损失,且同地段的房屋市场价值可以公开查询,也可以通过司法评估来确定,但原审法院没有委托司法鉴定,而是以合同约定的银行同期贷款利率来予以认定,不仅没有法律依据,与上诉人所受损失相比,显失公平。请求二审法院撤销原审判决,依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。
被上诉人云海公司答辩称：原审判决正确,请求维持。
本院二审查明,上诉人与被上诉人在签订的《云海·东海城内部认购书》中约定“认购人签署本认购书只代表认购人提前预定所认购房屋,具体事项以认购人与开发商签订的商品房预售合同为准。”“认购人应在接到开发商通知签订商品房预售合同之日起10内,携带本认购书及身份证、收据等相关材料至本销售部与开发商签订正式《商品房买卖合同》,办理相关购房手续。”因需开发利用的土地没有交付,被上诉人拟开发建设的项目至今没有开工。
本院审理查明的其他案件事实与原审认定的事实一致。
本院认为,上诉人与被上诉人签订《云海·东海城内部认购书》时,被上诉人尚未取得商品房预售许可证,双方商品房买卖行为并未发生,仍处在商品房买卖成立前的前契约阶段,即使双方当事人完全履行了认购书,仍需双方另行签订商品房预售合同、现房销售合同,认购书的合同性质为预约合同。上诉人与被上诉人签订《云海·东海城内部认购书》不是正式的商品房预售行为,《云海·东海城内部认购书》不应以被上诉人取得法定的强制性规范商品房预售行为的商品房预售许可证明为生效条件,该预约合同有效成立。因需开发利用的土地没有交付,被上诉人拟开发建设的项目至今没有开工亦未取得商品房预售许可证明,上诉人购买商品房的认购目的不能实现,上诉人请求解除其与被上诉人之间的预约合同,应予支持。合同的解除,不能归责于一方,被上诉人应将上诉人所交纳的房屋认购款返还,并按照公平原则比照银行同期同类贷款利率向上诉人支付占用该款项期间的利息。原审判决认定上诉人与被上诉人签订的认购书无效不当,应依法予以纠正。上诉人与被上诉人成就的是商品房销售的预约合同关系,不是订立《商品房买卖合同》的本约合同关系,双方负有将来按预约规定的条件订立主合同的义务,而不负有履行将来要订立的合同中的义务,上诉人要求被上诉人赔偿履行商品房买卖合同的可得利益损失,缺乏事实依据,依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”、第九十七条“合同解除后,尚未履行的,终止履行；已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失”、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第二项及第一百七十五条之规定,判决如下：
一、维持烟台市牟平区人民法院（2013）烟牟民一初字第442号民事判决第一项；
二、撤销烟台市牟平区人民法院（2013）烟牟民一初字第442号民事判决第二项；
三、解除上诉人董◑与被上诉人烟台云◑◑◑◑◑责任公司于2010年7月20日签订的《云海·东海城内部认购书》；
四、驳回上诉人董◑的其他诉讼请求。
如果烟台云◑◑◑◑◑责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费各5368元,由烟台云◑◑◑◑◑责任公司、董◑各负担5368元。
本判决为终审判决。