主题：明明是一个地皮，越高公摊下来占地面积越小啊，为何高层的公摊面积反而更大

开始琢磨买房之后才了解原来高层和多层不光是楼度的差别，原来在公摊、物业费等方面都不一样，怪不得这么多人不愿意买高层

    可是也有人不禁会问，明明是一个地皮，越高公摊下来占地面积越小啊，为神马高层的公摊面积反而更大？

为了给大家解除困扰，我为大家详细的解释一下，公摊这个问题。

公摊


建筑面积

   公用建筑面积是指由整栋楼的产权人共同的整栋楼公用部分的建筑面积。包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

   还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）以水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

   公用分摊建筑面积是指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积。公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。

公摊范围

1、各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋。

2、套（单元）与公共建筑空间之的分隔墙，以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。
公摊面积分摊原则

目前约束开发商的有关商品房销售面积与公摊面积[2]的法规主要有建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(试行)及武汉市2000年9月26日颁布的武汉市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》。其中武汉市的规定明确了 

公用建筑面积的分摊原则可分摊的公用建筑面积及不应计人的公用建筑空间。分摊原则如下：

(1)商品房公用面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内;

(2)为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊;为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊;

(3)公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。

公摊计算

公摊建筑面积   

1、多层商品住宅楼，须先求出整幢房屋和共有建筑面积分摊系数，再按幢内的各套内建筑面积比例分摊。

2、多功能综合楼，须先求出整幢房屋和幢内不同功能区的共有建筑面积分摊系数，再按幢内各功能区内建筑面积比例分摊。

共有建筑面积分摊计算的内容如有变化，应以建设部现行的有关文件规定为准。

一般来讲分摊面积是整栋楼的公用面积，当然房屋楼体的墙壁也在里面，带电梯的房子公摊相对大点。

各户分摊公用建筑面积的计算方法：其基本思路就是用各户套内面积按比例进行分摊：

第1步：计算分摊系数

分摊系数=需要分摊的公用面积之和/各套内建筑面积之和=（总建筑面积之和一各套内建筑面积之和）/各户套内建筑面积之和。

第2步：各套房的公用分摊面积=分摊系数×各套内建筑面积。

小区内的公共绿地，也就是除开房子外的地方，是住户平均分摊的，不管是高层底层，这一部分的公摊都是一样的。那么为什么高层公摊要比低呢？多出来的公摊面积又是从何而来？

   拿一个三十层的高层，和一个十二层的小高层作比较，公共部分公摊，是一样的，区别就在于楼栋内的配置公摊。一个三十层的小高层必须有两台电梯，否则一台电梯出现故障，你就要爬楼上30层了。而一个12层的小高层，通常只有一台电梯，因为首先住户比较少，其次发生故障还能爬楼，12层爬上去除开老人小孩，偶尔爬一次还是问题不大的。那么多了一台电梯不仅仅是多了一个四米左右的井道公摊，电梯门口还有过道，这又造成了进一步的公摊扩大化。此外高层住户比较多，一旦发生火灾，逃离的人数比较多，那么根据建筑的消防要求，高层的消防通道比较于底层的消防通道面积应该更大，因为需要撤离更多的人，所以之前汉口花园的小低层一栋楼只有一个消防通道，而去过售楼部的朋友都知道，我们秀园两梯四户，外加两个安全通道，分别在电梯的两侧，那么安全通道又有一个走廊面积需要，造成了公摊的进一步扩大化。

   比较下来，高层比低层需要多公摊一个消防通道和一个电梯井道，外加与之配套的走廊，而且高层的承重墙体更厚，需要承受更大的压力，墙壁投影面积的一半也被算进了我们的公摊，所部不难想象高层25%的公摊和小高层18%的公摊，这个差距就这么产生了。

   当然实际公摊是有图纸，为了避免上当受骗，我们也可以自己粗略的计算一下自己的公摊，以免被开发商暗中私吞掉本来属于我们的面积。如何确定，哪些是我们应该公摊的，哪些是开发商把本来不应该公摊的部分计算进了我们的面积，如何避免开发商计算公摊实物给我们带来的损失呢？