主题：地面车位可以是否在规划内

对开发商一次性收取几万元钱，和业主签订年限近X0年的车库长期租赁合同的做法，这对业主而言具有风险，因为《合同法》明确规定，最长物业出租期限为20年，这适用于各种形态的物业租赁协议，包括地下车库。超过20年的，超过部分无效。所以 开发商出售没有产权的地下车库的使用权是违法行为？等于说拿了人家的东西卖给第三方。 签订这合同是否是违法行为，是否是欺诈行为？     另外这个地下车库的所有权 到底属于谁， 开发商有没有权利买卖。买卖的钱属于谁？希望我们的法律专家和政府部门了解下，不要让违法欺诈行为 在南通乱行？关于几个小区车位的法律权属：1．敞开式的地上车位——属于全体业主  主要通过划线确定每个车位的具体位置，由于小区的土地使用权归全体业主，因此开发商无权出售敞开式地上车位。如根据《北京市居住小区机动车停车管理办法》第七条：“凡利用业主共用场地施划的停车位，任何单位和个人不得出售。”这类车位可以由业主大会授权业委会委托物业租给业主使用，扣除必要费用后归入小区维修资金。  2．三面有护围的地上车库（位）——可办产权，可销售  若开发商在当初规划时，明确了这类车库（位）有独立的用地面积和建筑面积，则开发商有权出售。如根据，产权证可以单独核发也可以和购买商品房合同合并核发房屋所有权证。  3．地下车位（库）建筑面积未分摊——可办产权可销售，但是无约定的话就属于全体业主  如果地下车位（库）建筑面积未分摊，且开发商单独取得车库产权的（不能办产权的当然还是禁止销售属于全体业主的），则开发商可以对购房人出售产权，但地下车库只能预售给本小区范围内的商品房预购人。如按照《北京市城市房屋管理办法》第十三条规定：“按照国家和本市规定可以单独转让的地下停车库等附属建筑物、构筑物不随同转让的，应当在房地产转让合同中载明；没有载明的，视为一并转让。”即如果业主和开发商在房屋买卖合同中没有对开发商拥有产权的地下车库进行特别约定，车库也应当归业主按份共有，其收益也应归业主。 4．地下车位（库）建筑面积已分摊——属于全体业主  如果地下车位（库）面积已作为公摊面积被小区业主分摊了，那么开发商就无权出售。这类的地下车位（库）属全体小区业主所有，严格的说属于小区的配套设施，可以由小区业委会委托物业公司出租给业主使用，出租收益扣除必要的管理成本后归入小区维修资金。  5．该地下车位（库）属于“人防工程”——收益属于全体业主  根据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”人防工程是国家强制配套，禁止开发商销售，其收益权属于投资者，开发商的投资已经随着土地使用权的转移而自动转移给了全体业主，所以利用人防工程改建的车库收益归全体业主共有。  6．改造车位（库）——属于全体业主还有一种非常严重的现象是在规划许可证上没有载明的，开发商为了谋取利益用建筑物的地下空间而改造成的停车位（库），这种停车位没有计算在建筑物的建筑面积之内，也无法取得产权证。开发商和物业公司也无权擅自处分这些车位（库），它们也应该属于全体业主的共有财产。