主题：最严楼市调控周年体检 开发商群体亚健康

4月截至25日上海商品住宅成交48.2万平方米，同比下滑52.5%。截至4月1日，上海及周边部分在售楼盘推出打折优惠的共147家，其中一楼盘的达到78万元。

“最严厉”调控一年以来，成交量出现急速下滑。德祐地产提供的数据显示，今年4月份（截至25日）上海商品住宅成交面积48.2万平方米，此前两个月成交面积均低于40万平方米，而2010年4月该数字为101.4万平方米，下滑幅度达到52.5%。价格维持在2.3万元/平方米左右。

德祐地产对调控以来的楼市进行跟踪发现，2010年4月20日“新国十条”出台，5月份上海商品住宅成交量为31.1万平方米，下滑幅度达到69.3%，随后连续三个月成交量均低于40万平方米。虽然2010年9月、10月、12月出现大幅反弹，成交量重回100万平方米以上，但到了2011年，受限购令、房产税、加息等政策叠加影响，2011年2月、3月、4月份成交量再次跌回低谷。

仲量联行上海董事总经理顾东尼介绍，2011年1月上海新建商品住宅成交量较去年同期大幅增长50%。然而受到新出台紧缩政策影响，今年2月份交易量跌至2004年7月以来历史新低，较2010年同期大幅减少50%。今年3月成交量虽比1月增加了一倍多，但仍比去年同期减少了50%。虽然出台紧缩政策致使交易量大跌，但上海商品住宅成交均价变化不大。

值得注意的是，目前北京、深圳两大一线城市已现“量价齐跌”。北京市房地产交易管理网数据显示，3月份北京新建商品住房成交均价为19679元/平方米，环比下降26.7%，同比下降10.9%，出现19个月以来首次同比下降。

深圳市规划和国土资源委员会数据显示，今年3月份深圳新建商品住房成交面积为22.8万平方米，是2003年以来成交量最低的3月；成交均价也跌破2万元，为19424元/平方米，环比下降5.99%，同比下跌5.04%。

开发商销售连创新高的局面也发生逆转。富力在今年一季度实现销售收入约59.4亿元，实现销售面积约36.6万平方米，分别同比下降20%和42%。截至今年一季度末，富力全年400亿元销售目标仅完成15%。

绿景地产今年一季度实现销售收入482.89万元，同比下降70.61%，今年一季度公司亏损1957.09万元，公司表示亏损主要是由于销售收入减少所致。嘉凯城今年一季度实现营业收入8.9亿元，同比下降35.57%，亏损1.12亿元，利润下降是销售房屋收入结转营业收入减少所致。

促销的氛围也越发强烈。统计数据发现，截至今年4月1日，上海及上海周边部分在售楼盘推出打折优惠的共147家，占在售楼盘近四成，其中一楼盘的达到78万元。

上海房天下数据监控截至今年4月25日统计，上海市2011年5月打折优惠楼盘共计122个（含别墅），其中42个楼盘以直接打折的方式进行优惠，大多数折扣在9.7-9.8折，也不乏8.8折的；其他促销方式包括总价或单价直减少、送车位、送精装修、送契税、现场等。

不过人们不解的是，为何大型龙头房企今年一季度的销售业绩依旧华丽？万科、保利、金地今年一季度销售面积分别同比上涨144%、30%、45%，销售金额分别同比上涨135%、72%、82%。

国泰君安证券地产分析师张伟明表示，调控之下，房地产企业业绩将根据供货节奏，二、三线城市分布情况和产品定位几个因素出现明显分化。供货节奏快，二、三线城市项目分布较多、且产品中项目占比较少的房企，受调控政策影响较小。

2010年碧桂园、恒大、万达、富力、绿城等标杆房企几乎都没有在一线城市公开市场取得土地。按照2010年的销售进度，世房、雅居乐、绿城、龙湖等土地储备足够销售10-18年。

各地土地市场降温明显，尤其是一些大型房企，几乎很难在土地市场看到其身影。这是由于，一方面销售不畅、难以融资等导致缺乏资金拿地，另一方面，开发商的市场预期发生改变，在拿地策略上趋于谨慎。

万科2010年新增土地储备权益建筑面积达到2215万平方米，总权益建筑面积为3640万平方米。按照万科去年开工面积1248万平方米计算，其土地储备几乎已相当于3年的开工面积。

一向积极的保利地产拿地热情也有所下降，最近一次拿地还是2月中旬。据测算，目前保利土地储备面积也超过3000万平方米，按照保利去年新开工面积1000万平方米计算，其土地储备也足够3年开发。

招商地产2010年新增土地储备规划建筑面积为176.74万平方米，目前总的土地储备面积超过1000万平方米。按照该公司去年新开工面积142万平方米计算，足够开发7年之久；金地2010年共获取14个项目，到2010年末土地储备达到1687万平方米，能够满足其未来3-5年的发展。

由中国房产信息集团与中国房地产测评联合发布的《2010年度中国房地产企业拿地排行》报告显示，土地储备第一的世茂房地产，按照2010年的销售进度，目前的土地储备可消化18年；雅居乐、绿城、龙湖、恒大的土地储备也足以销售10年以上。

方方地产研究咨询机构分析师向记者透露，从近阶段接触的不少开发商来看，无论是从对未来趋势的研判还是对拿地的态度都要比去年年底更为谨慎。

易居研究院分析师杨晨青也向记者表示，目前开发商或多或少都有延缓拿地的心态。这主要基于对于未来市场的预期的改变，起码对于未来一年内的市场，开发商都持谨慎态度。

“开发商日益谨慎的态度表现在对于拿地的环节、成本的管控比以前都更为严格。”杨晨青强调，“目前在土地市场上表现出两个特点，一是不去拿高溢价土地，其二是尽可能在土地二级市场上拿地，而不通过招拍挂的形式。”

“随着调控的深入，开发商更偏重于商业地块以及三四线城市的地块，根据CRIC土地库系统的数据，去年碧桂园、恒大、万达、富力、绿城等标杆房企都几乎没有在一线城市一级公开市场取得土地。”杨晨青介绍。

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