主题：你不能不知道的房产专业基础知识之房地产开发篇
- 发表于2012-02-08
1、前期的准备 前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。“五证”中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》都是在这个阶段取得的。《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。 在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。
- 发表于2012-02-08
2、建筑施工阶段
建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。
- 发表于2012-02-08
3、销售阶段
销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售。
- 发表于2012-02-08
1 预售
由于预售可以提前回收资金，目前开发商大多采用此种销售方式。预售条件，《城市商品房预售管理办法》第五条规定：
（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（2）持有建设工程规划和施工许可证；
（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
《城市商品房预售管理办法》第六条规定：商品房预售实行许可证制度。开发经营企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。
- 发表于2012-02-08
2）现售
商品房现售，应当符合以下条件：
（1）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
（2）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；
（3）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（4）已通过竣工验收；
（5）拆迁安置已经落实；
（6）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
（7）物业管理方案已经落实。
- 发表于2012-02-08
房地产：又称“不动产”，是房产与地产的总称，它一般有三种存在形式：即单纯的土地、单纯的建筑物、土地和建筑物结合的“房地”。通常意义上的“房地产”就是指土地和建筑物相结合的不动产。英文是Real estate
物业：是指已经建成的并具有使用功能和经济效用的各类居住及非居住的房屋，以及与之相配套的设备、市政、公用设施、场地等。也属于房地产，英文是estate.
房地产业：是指以土地建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理、维修、装饰和服务等多种经济活动的综合性产业，属于第三产业。主要业务内容包括房地产开发、房地产投资、房地产建设、中介服务、咨询服务、价格评估、房地产经纪、物业管理等。
我国的土地制度：根据宪法和土地法的规定，在我国，所有的土地只属于国家所有或者集体所有，任何单位或个人对于土地只有使用权，而没有所有权。
物业：是指已经建成的并具有使用功能和经济效用的各类居住及非居住的房屋，以及与之相配套的设备、市政、公用设施、场地等。也属于房地产，英文是estate.
房地产业：是指以土地建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理、维修、装饰和服务等多种经济活动的综合性产业，属于第三产业。主要业务内容包括房地产开发、房地产投资、房地产建设、中介服务、咨询服务、价格评估、房地产经纪、物业管理等。
我国的土地制度：根据宪法和土地法的规定，在我国，所有的土地只属于国家所有或者集体所有，任何单位或个人对于土地只有使用权，而没有所有权。
- 发表于2012-02-08
国有土地：即属于国家（全民所有）的土地。
集体土地：是指属于农村居民集体经济组织（如村委会或村民小组）所有的土地。
我国目前的土地市场的方针是：垄断一级市场，放开搞活二级市场。
土地一级市场：指政府代表国家以土地所有者的身份，将土地使用权有偿、有限期的交于使用者的活动。
政府（国土局下属的土地储备中心）是主体，是垄断者，任何土地未经一级市场不得进入二级市场进行交易。
土地二级市场：指使用者把通过一级市场取得的土地使用权，按照市场机制进行买卖、租赁、交换、赠与、继承、抵押等经济活动。
相当于一般的商品，但针对的只是土地的使用权。
土地一级开发：指由政府或者其授权的企业，对于一定区域范围内的生地、毛地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行基本的市政配套建设，使其达到“三通（五通或七通）一平”的条件，成为熟地，然后再进行出让或转让的过程。
集体土地：是指属于农村居民集体经济组织（如村委会或村民小组）所有的土地。
我国目前的土地市场的方针是：垄断一级市场，放开搞活二级市场。
土地一级市场：指政府代表国家以土地所有者的身份，将土地使用权有偿、有限期的交于使用者的活动。
政府（国土局下属的土地储备中心）是主体，是垄断者，任何土地未经一级市场不得进入二级市场进行交易。
土地二级市场：指使用者把通过一级市场取得的土地使用权，按照市场机制进行买卖、租赁、交换、赠与、继承、抵押等经济活动。
相当于一般的商品，但针对的只是土地的使用权。
土地一级开发：指由政府或者其授权的企业，对于一定区域范围内的生地、毛地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行基本的市政配套建设，使其达到“三通（五通或七通）一平”的条件，成为熟地，然后再进行出让或转让的过程。
- 发表于2012-02-08
开发商取得土地使用权的方式：
一级市场——行政划拨、协议出让、招标、挂牌、公开拍卖
二级市场——买卖、赠与、租赁、继承、抵押
生地：尚未开发的农地或荒地，一般离城镇较远，无市政基础设施。
毛地：指城市中尚需拆迁才具备开发条件的土地。
飞地：也称插花地，指部分或全部处于他人土地范围内的土地。
熟地：指已经完成基本市政设施建设，达到“n通一平”条件的建设用地。
宗地：是地块最小的单元。城市以宗地为最小的土地单元进行编号，称为“宗地号”或“地号”。一般按照区、带、片、宗进行编号。例如：Ａ118-12表示:A区第1带第18片第12宗地。
土地级别：根据土地的价值及所处地段的繁华程度的不同而划分的土地等级。各地标准不一样，比如北京划分为一、二、三、四级。
三通一平：指水通、电通、道路通，场地平整。
七通一平：指水通、电通、道路通、通信通、燃气通、热力通、排水通，场地平整。
一级市场——行政划拨、协议出让、招标、挂牌、公开拍卖
二级市场——买卖、赠与、租赁、继承、抵押
生地：尚未开发的农地或荒地，一般离城镇较远，无市政基础设施。
毛地：指城市中尚需拆迁才具备开发条件的土地。
飞地：也称插花地，指部分或全部处于他人土地范围内的土地。
熟地：指已经完成基本市政设施建设，达到“n通一平”条件的建设用地。
宗地：是地块最小的单元。城市以宗地为最小的土地单元进行编号，称为“宗地号”或“地号”。一般按照区、带、片、宗进行编号。例如：Ａ118-12表示:A区第1带第18片第12宗地。
土地级别：根据土地的价值及所处地段的繁华程度的不同而划分的土地等级。各地标准不一样，比如北京划分为一、二、三、四级。
三通一平：指水通、电通、道路通，场地平整。
七通一平：指水通、电通、道路通、通信通、燃气通、热力通、排水通，场地平整。
- 发表于2012-02-08
商品房：指由房地产开发企业开发建设并销售、出租的房屋。
外销房：指建成后向境内外出售的住宅、商业及其他物业。
内销房：指建成后仅仅在国内范围内（不含港澳台地区）的住宅、商业及其他物业。
现房：指开发商已经办理了房地产权证的商品房。通常意义是指已经完工可以入住的房屋。
外销房：指建成后向境内外出售的住宅、商业及其他物业。
内销房：指建成后仅仅在国内范围内（不含港澳台地区）的住宅、商业及其他物业。
现房：指开发商已经办理了房地产权证的商品房。通常意义是指已经完工可以入住的房屋。