主题：房地产调控的问题与改进方向

第五，通过紧缩土地供给与银根的措施压制房价难以奏效。有些学者通过模型分析得出的结论是房价会大幅度下降，然而其推理存在致命缺陷。这些人认为，开发商资金链断裂，就会降低商品房价格。这是一种线性的思维。如果换一个角度推理，得出的结论可能完全不同。在紧缩的调控措施下，理性的开发商也可以选择暂时不投资商品房开发，这样商品房的供给必然减少。如果商品房的需求不变，在供给减少的情况下，房价会上涨而不是下降。对紧缩土地政策进行推理可得出类似的结论。从公共政策学的角度来看，不存在一个立竿见影的政策工具，任何一个政策工具都具有两面性。可见，规范房地产业发展，不能指望个别紧缩政策能产生奇效，而应该注重综合调控。

第六，没有注意不同级别政府的利益关注点的差异。房地产业不仅对其他产业的带动作用强，对地方GDP的拉动作用大，而且对地方财政的贡献大。在一些地区，房地产（包括土地拍卖）对财政的贡献率超过60%。中央政府压制房价的政策在这些地方肯定会遇到执行障碍。而且，这些地区的税源结构不改变，就不可能指望其自觉执行从紧的房地产调控政策。中央有政策这些地方有对策是必然的。

所幸的是，2010年1月7日出台的“国十一条”(《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》)与以往的同类政策相比有了一定程度的改进。例如，该政策强调了“加快推进保障性安居工程建设”、“各地要结合本地区房地产市场情况”与“加大差别化信贷政策执行力度”等，政策目标是“促进房地产市场平稳健康发展”而不是之前的只注重打压房价。但是，这个“通知”只是一个原则性的政策导向，其落实还需要规范的调控机制与详细的细则。

2010年中国的总人口为13.41亿人，城镇化率为47.5%。根据城市与区域经济发展的一般规律，城镇化率在30%-70%区间时，城镇化会快速推进。如果中国的城镇化率达到70%，动态考虑人口变化，未来还有至少3亿农村人口转化为城镇人口，按人均居住面积30-35平方米计算，对住房的需求为100亿平方米左右。这一需求还没有考虑城镇原居民的购房需求。因此，可以作出这样的判断，只要中国的现代化脚步不停止，城镇化就不会止步，因而就会在未来相当长一段时期内存在旺盛的房地产需求，这种需求是推动中国由经济大国转变为经济强国的重要力量。而且，这种影响与带动力会惠及全球正在受金融危机影响的经济，正因为如此，美国哥伦比亚大学经济学教授约瑟夫·斯蒂格利兹认为，中国城镇化进程是影响21世纪经济的两个重要因素之一。在房地产调控过程中，应该考虑到房地产业的这种战略地位与影响，切忌一味打压。从房地产业发展的周期来看，中国房地产业整体依然处于繁荣期，房价还有一定的上涨空间。如果没有注意到这种规律性趋势而死盯住房价，调控会事与愿违。除了要弄清楚房地产的战略地位外，未来调控的改进应该注重如下方面：

第一，要完善房地产调控的体制机制。体制与机制是容易混淆的两个不同层次的概念。所谓体制，是明确政府与市场的作用范围及两者关系的制度安排；所谓机制，是解决重大问题的长期化、规范化甚至是法律化的办法。完善房地产调控体制，关键是要明确政府在房地产领域的有限作用领域及政府的引导方向。完善房地产调控的机制，主要是明确政府促进房地产健康发展的长期化、规划化或法律化的办法，避免临时性、不规范的做法。迄今为止出台的房地产政策无论在体制层面还是在机制层面都存在一定的问题。导致这些政策不能达到预期目的的关键问题在于：只提出了原则性的禁止或鼓励某些行为的规定，而缺失最重要的部分，即若某开发商或地方政府违反了政策的规定将由哪个部门对违规者给予何种惩罚。在中央政府部门中，有十多个部委涉及房地产调控，受部门利益的驱动，各部门往往是遇到棘手的得罪地方的事情哪个部门都不想管。这势必导致地方政府按照地方利益原则同中央政府在房地产领域进行博弈，结果是政策目的不能实现。从宏观调控的基本要求与国外成功的案例来看，要真正促进房地产业健康发展，在体制层面需要明确政府的作用领域与重点，在机制层面需要明确政府调控的具体主体，并规范调控工具；完善的调控需要立法，而且这种法规不是一成不变的，需要定期调整。

第二，要分区域设立房地产调控标准与预警系统。根据不同地区的发展水平、城镇化率与人口密度等指标，进行房地产调控的区域划分。在此基础上确定不同的调控标准与预警体系。严格的紧缩措施只有施与那些存在严重城市病且房价过高的区域，而对一些城镇化水平较低的落后区域，不应该实行从紧的政策。此外，要通过科学的预警系统来判断与识别房地产泡沫，避免商品房价格一上涨就有人减房地产泡沫这种“狼来了”的故事。

第三，要形成相对固定、组合合理的房地产调控工具。任何调控工具都有一定的优缺点，不可能凭借一二种政策工具就能规范房地产业的发展。国家“十二五”规划纲要明确提出了5年内3600万套城镇保障性安居工程建设目标。通过保障性住房来平抑房价是政府的正确选择，但只明确建设的套数可能会引发一个问题，即地方政府为了减轻保障性住房建设的负担，可能会在单套住房的面积上做文章，因而可能会引起低收入阶层的不满。在出台具体调控工具前，应该尽可能征求利益相关者的意见，避免单纯的“自上而下”强制，努力做到“自上而下”与“自下而上”相结合，具体而言即是要充分征求地方政府、开发商与购房代表的意见。此外，政策工具的组合需要科学研究，在出台前需要评估各种工具可能产生的影响。

综上所述，中国房地产业的健康发展是关系到社会经济整体发展的大事，以打压房价为主要目的的房地产调控政策存在突出的缺陷，有必要改进。从全局与规律的角度来看，房价上行的总体趋势难以扭转，为了防止房价过快上涨引发宏观经济剧烈波动，需要科学合理的调控。引导房地产业真正健康发展，需要房地产领域的科学治理而非单纯的中央政府大棒，因而需要政府决策者的睿智、开发商与购房者的远见与房地产领域学者的深入研究。