主题：分分钟涨姿势 教你去售楼处必须问些什么才能不被忽悠

当您选定中意的楼盘（没选定只是看看就更要小心），来到售楼处，面对热情似火的销售员时，第一重要点请务必要牢记：

→_→ 要 保 持 冷 静 的 头 脑 。

这些销售员都经过专业培训，具备一定的房地产专业知识，而且深谙扬长避短之道，自己楼盘的缺陷和不足往往一笔带过，因此您在与销售员交流是务必小心谨慎。

但是很多人来到售楼处只是单纯地想看看房子，谁TM闲得蛋疼还得和售楼人员斗智斗勇啊。经常有人不知道到了售楼处应该具体问些什么而被售楼人员忽悠，楼主以前也吃过这个亏啊。今天给大家整理一下去售楼处应该或是说必须要问的问题，要买房的话务必要求销售员对这些问题给与明确答复。

（提醒：销售员的答复、承诺不能作为今后发生纠纷时的法律依据，一切以购房合同及补充协议为准）

二、是期房吗？什么时候能入住？

      准现房吗？五证看一下谢谢？

      多少钱一平？能有什么优惠？打几折？

A、准现房、现房、期房，要买房连这都不知道？

何为准现房？ 准现房是指房屋的主体基本完工，小区内的楼宇及相关设施也已经有了大致的轮廓， 户型、楼的间距等都已经一目了然，只剩下内外墙的装修和配套设施的施工的房地产项目。

何为现房？通 常情况下，人们认识中的现房就是已经建好的房子。但事实并非如此，按照我国销售“现房”的规定，只有领取了房产证和土地使用证的房子才叫“现房”。在商品 房销售过程中，真正的现房销售不需要“销售许可证”，购房者只需要查看“房产证”即可，而且，在签合同的时候也不一定要使用国土房管局印制的标准合同。购 买这种房子，对购房者来说是比较有利的(眼见为实)，但是购房者的眼光一定要敏锐，如果买错“现房”，将使自己陷入被动。

何为期房？在建的房子肯定是期房，此外，已经建好和已经有人入住但还没有取得房产证和土地使用证的房子，在一定意义上也被称为“期房”，而不是真正意义上的“现房”。 所以，这种房子是按照期房来销售的。对于这一类房子，购房者既要查看房产商的预售许可证，又要留意自己要买的房子是否已经被抵押。有人可能会有这样的理 解：小区已经有人入住，而且入住的业主也已经拿到房产证，买这种房子就万无一失了。实际上这是误解，因为房子是按套拥有独立产权，是可以分别抵押的，别人 的房子没问题，不等于你要买的房子也没有问题。其实，房产商很容易将盖好的房子抵押出去，以获得大量的资金。

想买房的朋友在购买商品房时一定要认清“期房”和“现房”的区别。如果购房者想了解自己要买的房子是否已经被抵押，可以查看房地产商提供的相关证明，如果可行的话，不防在合同上注明此房是现房还是期房，并且写明房子是否被抵押。 

如果是期房的话还会涉及到一个定金的问题。定金是指购房者按照约定支付给卖房者的一部分钱款，以作为债权担保，这属于法律上的担保方式之一，目的在于促使债务人履行债务，也 是为了保障债权人的债权能够实现。我国《担保法》规定，定金必须以书面的形式约定，当事人必须在合同约定的定金交付日期内交付定金。但是，定金不能超出购 房款的20%，如果购房者在交了定金之后又不购买，开发商有权以购房者违约为由，不退还定金，反之亦然。

B、五证齐全乃是开发商的良心

根 据城市商品房预售管理办法，商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》，未取得《商 品房预售许可证》，不得进行商品房预售。购房者在选购商品时，必须留意项目是否具备商品房预售许可证，否则，购房者会承担一些不必要的风险，因为一个项目 要拿到预售证必须具备其他四证，即建设用地 规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，如果没有预售证的话，不能保证该房产具有合法性……

其他四证可以不看，您给出示个预售证呗~~~

C、价格尼玛也是一个坑

在楼书上往往看到楼盘“均价”这个词，顾名思义均价当然是这个项目的平均价格，但您会发现往往想买的房子与打出的“均价”会有很大差距……

一般来说， 多层的楼盘接近均价的户型位于４层或５层；高层塔楼在６层～８层，户型位置多为东、西向；一层二户的多层楼盘单位面积最高价与均价相差５％～８％，塔楼是 在１５％～２０％之间。

三、什么时候能入住啊？交房什么时候交？

      交房能保证三通一平吗？哎呀，五通一平就更好了！

      都现房快一两年了还临时水电？滚！

是否能按时入住，入住时是否能取得建筑工程竣工验收备案‍表、取得商品房面积实测技术报告书、住宅质量保证书、住宅使用说明书。

什么是住宅质量保证书？住宅质量保证书，是房地产开发商将新建成的房屋出售给购买人时，针对房屋质量向购买者做出承诺保证的书面文件，具有法律效力，开发商应依据《住宅质量保证书》上约定的房屋质量标准承担维修、补修的责任。

鉴于房屋的特殊属性，为了维护购房者的合法权益，国家对住宅质量进行了专项规定，要求开发商建造的房屋必须达到一定的标准，并要求开发商承担一定期限的保修责任。

通常房屋保修的事项应该由开发商企业亲自负责维修和处理，如果，开发商委托物业管理公司等其他单位负责保修事宜的，必须在《住宅质量保证书》中对所委托的单位予以明示，保证购房者权益获得实际保护。

什么是住宅质量保证书？《住宅使用说明书》是指住宅出售单位在交付住宅时提供给用户的，告知住宅安全、合理、方便使用及相关^[1]事项的文本。住宅使用说明书应当载明房屋平面布局、结构、附属设备、配套设施、详细的结构图（注明承重结构的位置）和不能占有、损坏、移装的住宅共有部位、共用设备以及住宅使用规定和禁止行为。

根据规定，《住宅使用说明书》应作为住宅（每套）转让合同的附件。如在房屋使用中出现问题，说明书将成解决开发商与业主之间纠纷的重要依据。

当然这些是给买现房的人看的，有人说这是买了房子时候才能给你看的，blablabla……别扯淡，买的是现房，既然已经交房，先拿这玩意给我过个目，谢谢。

入住条件：入住时水、电、电话、闭路监控系统是否能够正常使用，是否能保证煤气、有线电视、宽频网络入户的正常使用，以及小区内清洁、保洁、绿化、排污、照明、信报箱等私用或公用设施正常是否能正常使用。

四、——不要以为买完房子了就不用再交钱了

    ——还需要交什么费用你能一次说清吗？

最后这一点算是一点科普吧，发了工资除了要交房贷，买了房子还有其他的税费啊什么也是要缴纳的，不多，很杂，请一定弄清每一项的具体内容，做好预算是很重要的~

（1）各种税费
按照规定，购房需要交纳不同种类的税费，这些税费包括：契税，金额为总房款的2%（普通商品房）—4%（高档商品房，即 房屋为别墅或房价在5500元／平方米以上或总价超过70万）；土地税，金额为总房款的1%；保险费，金额在总房款的2%以内，除此之外，还有印花税、手 续费等等，粗略计算，如果购买30万元的房子，这些税费的总额几乎达到2万元。

（2）维修基金
这一款项通常需要在进户的时候交纳，款额通常为总房款的2%，如果是别墅等高档房，维修基金还要高。（视情况不同，有的楼盘的维修基金已计入房款以内）

（3）物业管理费
不同档次的住房，物业管理费的收取标准也不一样，但有一点是相同的，那就是按房屋的建筑面积收取。

（4）初装费
入住新房的时候，其内的生活必需设施肯定要是要完备的，例如煤气管道、有线电视、电话、宽带网，这些同样需要费用支出。一般物业管理公司会在小区内公示初装费价格并协助业主进行安装。

（5）其他杂费
除了上述所说的各个款项外，不同的楼盘还有许多不同的杂费，这也需要在购房前了解清楚，并做好财务预算。

这帖子真有意思

是你自己总结的吗