主题：关于威海市区经区特别是山花房价走势预测

首先说明几个问题：
1、本人算是行外的人，所以以下观点保持中立、理性。
2、房价预测只能尽量准确，因为我们的房地产市场和基本完全竞争的冰箱市场不同。
3、房地产有明显的区域性，北京、青岛、威海城市级别不同市场不同，地理不同情况存在很
大差异，不能用别的城市房地产市场类比威海的市场。
4、中国房地产是由国家经济政策、房地产政策决定的"政策'市场，也就是说房地产发展的快
慢，房价的增长，销量的增减都是国家政策决定的，那些整天拿着西方经典的经济学供需
等等理论分析中国房地产的专家都是垃圾。全国只有一套房子可以买1块钱1亿套房子可以
买1万块就是这个比喻。

先说结论：威海房地产销量在6月份下旬开始反弹，也就是说威海房地产6月下旬复苏，7月底8月初房价开始逐步增长，量价齐升。一直到10月底11月中旬威海住宅均价整体在4个月内会上涨300元/平米左右。

关于威海市区经~^o^~ksxw

我说下原因，思路有点长。
98年房改开始，中国慢慢二次打开房地产市场，房子进入商品时代，过去的分房时代逐步退出历史舞台。那一届是朱总理。但是，当时政策并没有把房地产作为经济支柱。朱总给房地产下的结论：房地产不能作为拉动国民经济的引擎。因此，在那一届政府房地产一直不温不火，房价一直相当低，没有泡沫。温总理上台后，把房地产作为经济支柱，准确的说是2003年，从那以后房地产迎来高速发展阶段，一直到08年上半年，五六年时间，整个中国房价平均增长2倍，也就说原来1500元/平米增长到6000元/平米。这几年可以说是中国开发商，一夜暴富的年代，也是买房排队，日光盘，什么房子都不愁卖，卖方市场的年代。也就是在这几年，老百姓都知道开发商都狠有钱，胡润排行榜等等。但是08年经济危机，导致其在下半年开始到09年上半年，全国房价大跌。威海没有大跌，只是通过打折等变相活动小跌，但是销量大幅萎缩。主要原因是威海房价那时相对还是比较低的；利润不太高；同时过去几年房地产企业稳扎稳打；银行贷款比例整体不高；开发商少市场小；大部分开发商都有实体企业作为银行抵押等等原因导致。09年4万亿，加上房地产一些列救市，房地产首先引领中国经济反弹，09年八九月份房地产迎来报复性反弹。房价在过去一年整体下降二三成的情况下，一夜之间，准确说就是在一两个月内房价回到08年上半年高峰的前提下，又暴涨23成。这是什么原因造成的？中央4万亿地方十几万投资在各个领域，其中相当大的一分钱都流入房地产，开发商有钱了，投资者有钱了，老百姓贷款利率降低了各种税费少了，供需双方都巨额金钱涌入，而那个时间段房子就那么多，因此暴涨，全国房价几个月就涨了56成，同时销量增加好多倍。个人认为，房地产是不能作为经济支柱的，这不仅不是长久之计，即透支了年轻一代的十几年几十年的消费；又让房地产绑架了地方税收和中国经济。因此也就是从09年下半年开始，房地产兴则中国经济旺，房地产衰则中国经济落，成为行内人士的共识。先不说房地产不能作为经济引擎的对错与否，起码中央4万亿地方十几万亿的投资在09年下半年开始，让我们的物价飞涨。老百姓也是在一夜之间发现手里的钱贬值的厉害，蒜你狠豆你玩等等飘然媒介。一切都是巨量印钞机，海量铁公基投资带来的负面影响。说白了，那接近20万亿的投资是通过印制钞票，把中国广义货币由60万亿一下子增加到80万亿，而GDP才40万亿，也就是说2块钱只能买到价值1块钱的商品。其实，过去两年的CPI远不是4%、5%的增长，据国外专家估计在30%年通货膨胀率。你们想一想，蔬菜水果现在的价格较两年前岂止增长30%？20万亿绝大部分都去修路架桥了，而这些钢筋混泥土都是短时效应，既不能长期盈利，又会造成新的一轮产能过剩。因此只用了两年时间，投资的钱花的差不多了，边际效应递减。09年7月份到11年6月份，经济正好也仅仅快速发展两年。在去年8月份，各行各业突然在极短时间下滑厉害，而房地产是最新预兆了。在去年夏天本该旺季的房地产，突然卖不动房子了，这种状况一直持续到今年5月中旬。在前几天，国务院、发改委一方面提出振兴经济增长六大措施，另一方面加快审批大量巨额投资项目，这预示着什么呢？！四月份GDP增长7%已经较过去严重下滑，如果这个时候不加大投资，GDP五月份必定到6，但是这是很多人不愿意看到的。出口不行，消费下降，只有靠投资短期效应，通过再次巨额投资拉动。而投资需要的钱哪里来呢？再次通过启动印钞机、印刷纸张，GDP就那么多，新增加的几万亿的钱，通过铁公基项目再次和09年一样流入整个经济中去。这样平白无故增加了那么多钞票，产品就那么多，必定带来新的一轮通货膨胀。钱多了，肯定钱又再次贬值，老百姓的钱更不值钱了。今年下半年，最晚九月份新的一轮通货膨胀即将到来，今年初刚稳定的物价又要快速增加。我们老百姓最贴身的体验是蔬菜水果肉等又买不起了。而房子作为绝大部分家庭和投资者的大宗商品，也是最敏感的最具前兆的领域，也更优先于蔬菜水果的增长。因此房地产在6月下旬到7月上旬会先在一线城市迎来销售量的快速增长，很短时间传到二三线城市。因此，结论出来了：威海作为三线半城市早在7月初晚在7月下旬，业内人士先会感觉到量突然上升好快，房子一夜之间好卖了，就沾沾自喜。这不是你们的功劳，是国家通过印钞票投资到铁公基，进而进入地产的开发商、炒房者和其他购房者手中，而这些人又不想手中的钱贬值太多，只好大部分都进入房地产领域，造成供需两旺。可怜了老百姓。房地产火了，上下游关系大的30多个行业广义的70多个领域彻底复活，房地产兴中国GDP旺的循环又来了！这种状况会持续多久呢？很好预测，这次投资的大、印的钞票多就持续的长，反之亦然。上次十几万接近20万是2年，平均十万一年，这次也差不多，基本十万一年。个人看好起码到明年3月份两会之前没有大的问题，准确说到明年四五月份可以，之后就不好说了，要看这次前前后后印了多少。

为了便于阅读，我将文章分层三部分发，这样能更直观的去阅读和分析

分析的还梃是那么回事

房价到底还能涨到什么时候

牛