主题：购买无预售证的房子有何风险

购买无预售证的房子有何风险 
 
读者张先生看好了一处期房，但调查后，发现该楼盘不仅没有商品房预(销)售许可证，甚至连土地使用证也没有，张先生想知道，项目在什么条件下才能取得房屋预售的资格，购买无商品房预(销)售许可证的房子有哪些风险？对此，记者进行了相关调查采访。

焦点1
什么是商品房预售？
 读者问：什么是商品房预售？我要买的房子地基还没打就开始卖了，这种情况算预售吗？
 小东答：2006年4月1日起实施的《长春市城市房地产交易管理条例》规定，商品房预售是指房地产开发企业将其开发的商品房在竣工验收前出售，由买受人按照合同约定支付定金或者购房款，预售人按照合同约定交付商品房的行为。
商品房预售的一个前提是开发商已经取得商品房预售许可证，这是其可以进行预售的合法前提。对于连地基都没打的项目，不可能取得商品房预售许可证，也自然不能算预售。

焦点2
开发商怎样才能取得预售许可证？
 读者问：我想知道，开发商在工程进行到什么程度，或具备什么手续的条件下才能取得预售许可证？
小东答：开发企业申请办理商品房预售许可证，在软硬件方面应分别达到相应标准，按《长春市城市房地产交易管理条例》规定，手续方面应当向房地产主管部门提交下列资料：一、营业执照和资质证书；二、建设项目的批准文件；三、国有土地使用证；四、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证；五、建设工程施工合同及关于施工进度的说明；六、商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容。

 体现在工程进度上应当具备下列条件：一、３层以下（含３层）的商品房项目应当完成基础和结构工程；二、４层以上（含４层）的商品房项目，有地下室工程的，应当完成基础和首层结构工程；无地下室工程的，应当完成基础和４层结构工程。

焦点3
没有预售许可证可以卖房吗？
读者问：我要买某楼盘的房，现在还没有预售许可证，要求我们付全款，是否合理？
小东答：记者从长春市房地产交易了解到，开发企业进行商品房预售，应当向房地产主管部门申请预售许可，取得商品房预售许可证才允许销售；未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售或者以任何名目收取具有预售款性质的费用，不得发布商品房预售广告。吉林省建设厅房地产处刘兴岩告诉记者，对于市场上以任何形式进行的无预（销）售许可证的售房行为，都是违法违规的，吉林省建设厅与省工商局、省发改委，正在对这些不规范的市场行为进行整顿。

焦点4
预售房能签合同、备案吗？
读者问：我买的是期房，但开发商只和我签订了他们自己打印的内部协议，说房子没建完，不能签订正式购房合同，签了也不能备案，这种说法对吗？
小东答：这种说法不对。《长春市城市房地产交易管理条例》规定，商品房预售，开发企业应当与买受人签订商品房买卖合同。开发企业应当自签约之日起３０日内，持商品房预售许可证、商品房买卖合同及商品房面积明细的资料，到房地产主管部门和国土资源管理部门申请办理商品房买卖合同登记备案手续。

焦点5
购买无预售证的期房有哪些风险？
读者问：我看好了一处期房，明年交工，现在没有预售许可证，购买这样的房子有什么风险？
小东答：吉林功承律师事务所的马俊东律师说，无预售许可证售房本身就是违规行为，这个时候开发商无法与购房者签订正规购房合同，在法律上购房者利益很难得到保障。
记者建议，购买无证预售的期房，风险很大，如果实在要买，一定要详细了解开发企业的信誉、实力，其他四证办理情况如何、预售许可证未办下来的原因、工程是否开工等情况；签订的认购书一定要详细约定开发商违约的赔偿责任，尽量不要交全款。交完房款是不是就该签合同？
 读者问：我买了一套新房子，在交纳了全款后，开发商只跟我签了认购书，没有签正式合同，说得2007年7月才能签合同，这样对我有没有什么不利？ 

小东答：正常情况下，购房者交了全款后开发商就应该同购房者签正式购房合同，并开据正规购房。
 交了全款而不能签购房合同的，一定要清楚开发商不签合同的原因是什么，如果是因为没有预（销）售许可证，那交款就应该慎重，因为没有预（销）售许可证，开发商卖房属于违法违规，这种情况下签的认购书就可能会产生分歧，风险是较大的。如果此时开发商五证已全，并且已经是现房，就一定要与其签订正式购房合同，并要求其开据正规购房。对于期房，购房者一定要在认购书中标明如开发商违约，要承担双倍赔偿责任，并要其开据。


如何辨别商品房是否被抵押？
读者问：听说现在有很多开发商为取得开发资金，把土地或房屋抵押给银行，怎样才能知道商品房有没有被抵押？

小东答：想辨别所购买的房子是否被开发商抵押给银行，可以采取两种办法：一是要求开发商出具该房屋的国有土地使用权证原件，如果在国有土地使用权证的备注栏中，没有注明他项权利（抵押）的情况，则该房屋没有抵押给银行；二是看销售许可证上是否有抵押盖章。

建议大家还是不要买无欲售证的房子好

同意，，买房不容易，一定要竟风险降到最低

这个帖子好。弄上面去。