主题：牛刀：我看小阳春—中国房价还要大跌的原因

 

去年九月以来，深圳等一线城市成交量率先放量，一二手房交投活跃，正在呈现房价下跌与成交量同比放大的规律性变化，市场开始变得理性而健康，这种状况同时感染了杭州等二线城市，可以说，减免税收、降低利率、刺激消费的效应正在逐渐体现，一些自住型购房者在一年多的等待之后，迎来了房价的下降的心理预期，开始选购自己心仪的房子。这种市场状况，也正是我们期待已久的，在房价下跌的过程中放大成交量，这才是真正的买家入市。

 但是，进入2月中旬，一股新的寒流开始席卷中国楼市，并在3月中下旬形成了一个高潮。那就是，房地产成交量又在开始非正常放大，约有20%的在销楼盘开始止跌，有的正在开始提价。我说这种成交量的放大是非正常的，基于这么几个理由：一个理由是，地方政府擅自放开二套房贷，一批投机资金开始入市；二是假按揭开始横行，正在疯狂的酝酿新的危机；三是在银行新增贷款的2.69万亿的资金中，相当一部分非法挪用进入楼市。这三股资金形成了小阳春的假象，实际上又在对自住型买家形成强烈的挤出效应。

  在上海，新房日均成交开始突破1000套，基本达到正常年份的日均成交量的水准，当然，有370套是拆迁安置房；在深圳，经过几个月的库存消化，新房存量在3月27日下破50000套，从2008年9月份的67000套直落到50000套，直接的效应是开发商的资金得到缓解，资金压力正在减轻，加上银行的放松贷款，可以说，尽管正常年份深圳新房存量是30000套左右，但是，因为2006、2007年两年的暴利，开发商的资金承受能力已经增强，新房存量50000套对开发商其实已经没有多少压力。

  一般来说，当开发商的暴利可以继续维持时，投机炒家很快入市来分一杯羹，紧接着是政府又开始高价拍地，继续演绎2006年2007年的疯狂悲喜剧，如果中国楼市开始重复投机炒作的疯狂，那整个中国经济已经病入膏肓，无药可医了。何况，现在的全球经济背景已经不同，重复2007年的故事只能是自掘坟墓。

  3月中旬，美国人宣布加印钞票。一般认为，美国人加印一万亿钞票，实际上是降息0.75，这次加印3000亿美元等于降息0.25，先不说美元已是零利率，就是还能够降息美国联邦储备局也不支持，原因很简单，美元在与人民币的抗衡中，其最终目的是使用汇率的手法，掠夺中国的外汇储备。现在，美国人加印钞票是在告诉全球一个通货膨胀的预期，同时告诉中国，人民币要升值了。美国人现在最希望的是什么呢？现在还不是希望人民币马上升值，而是两点希望，一是希望中国央行也来开动印钞机，二是希望中国房价猛涨。

 这两者之间又是互相依存的，只有房价猛涨，大量的人民币才会变成凝固的钢筋水泥，只有大量的印刷钞票才能维持货币的流动，而大量的印刷钞票又能有效的推进楼市的投机炒作，引起房价猛涨，政府拼命卖地，大量的资金进入楼市，引发通货膨胀，然后才是压迫人民币升值，中国的外汇储备和巨额国债被掠夺一空。果真如此，那中国加入的关贸总协定就等同于日本人和美国人所签订的广场协议了。

  中国政府无疑对此保持了高度的警觉，温家宝总理在两会上答记者问时，就明确告知美国，一是任何人都不可能强迫人民币升值，二是对已经购买的美国国债深表担心。注意，此时是奥巴马总统亲自回应，而不是国务卿希拉里来回应，就已经表示温家宝的答记者问触动了美国社会的神经。最近，央行行长周小川连续撰文，呼吁创造一种新的国际储备货币，建立超越主权国家之上的全球货币储备制度，表明了中国政府对美国加印钞票的看法和立场，也是向全球宣告，中国不可能重蹈日本的覆辙。

  那么，中国会不会加印钞票呢？回答是，肯定会的。在今年元月末，我们的M2是18.79%，M2余额为49.61万亿，比2008年10月的45.31万亿，多出了4.3万亿。也就是中央政府宣布刺激消费振兴经济以来，我们的M2多出了4.3万亿，中央政府刺激经济力度之大非常罕见。剩下的问题是，如此多的钱流入市场，会不会引发通胀？如果全球通胀，中国怎么办？现在之所以有这么多炒家入市，除了地方政府放开二套房贷以外，一个主要原因就是关于通胀的预期，股市近期的上涨也与通胀的预期有关。

 首先，我想告诉大家的是，如果依据CPI指数来判断通胀，基本概念是，CPI上涨3%以上为通货膨胀，5%以上为严重通货膨胀。判断是否产生通货膨胀的时间应为两个季度以上，也就说，持续两个季度CPI上涨3%以上，才能判定为发生通货膨胀。就像我们现在判定通缩一样，CPI已经连续三个月的负增长，但是我们还不能就此判定中国已经开始通缩，因为时间不够。

  我对未来的预判是，即使全球发生严重通货膨胀，中国政府也会努力把通货膨胀控制好，2009年全年CPI平均指数不会超过3%，因为中国与全球经济存在一个重大的不同，那就是中国城市普通居民的可支付能力相对较弱，直接导致消费不足，产能过剩，要改变这种状况，大约需要两年以上的时间。同样对房地产来说，尽管开发商不差钱，开发商的资金目前能够承载现在的新房存量，但是，中国城市居民的可支付能力不足以支撑现在的房价，一旦政策的因素消化得差不多时，成交萎缩的状况很快发生，深圳等一线城市的房价将率先再次深幅下挫，现在楼市的小阳春，远远抵挡不住倒春寒。除非我们无视美国的野心，而放任中国经济的崩溃，那就都去银行骗取贷款，一起把房价炒起来吧。可能吗？