主题：业主维权的几个案例（楼书和沙盘什么的）

消费者李某于2002年8月29日与某集团有限公司签订协议，购买该公司预售的ⅩⅩ园2号楼1单元402室商品房，双方根据被诉人提供的沙盘模型，约定所购商品房建筑面积为83.63平方米，基价1200元/平方米，另加四楼层差15%，总计价款115409元，2003年5月1日上房。截止到2003年3月28日，该楼的2、3、4单元已峻工，但1单元却未施工，而且即将施工的1单元，将比沙盘模型的层高提高0.80至0.90米，建筑面积也增至89平方米；同时，由于楼前有了平台，给消费者的家庭财产带来不安全隐患，5月1日更无法上房。为此，消费者要求被诉人给予经济补偿，多次协商未果。于2003年3月28日投诉到徐州市消协。

市消协受理该投诉后，召集双方进行调解。在调解过程中，该公司承认消费者所反映的问题属实。双方最终达成如下一致意见：由该公司给消费者一次性补偿人民币10000元整，该款项从投诉人应缴房款中扣除。该公司承诺施工后的商品房房高不超过2号楼其它单元四层的1米(含1米)，若超出此范围，该公司承诺就层差部分按照与层高比例进行加倍赔偿.

    点评：诚信是金，只有讲诚信才会赢得消费者，只有讲诚信才会在竞争中立于不败之地。“只错能改就是好同志吗”。当然，消费者的维权意识还可以，将沙盘拍了照片，否则，开发商可能也不承认啦。

[标题]  商品房预售合同拟修改，沙盘是否属实须在合同中明确


       售楼处的沙盘将不能再随便夸大其辞，忽悠消费者了。昨天北京市建委回复北京市人大代表议案时表示，拟通过修改预售商品房合同示范文本规范开发商的虚假宣传问题，预售合同中将明确实际交付的商品房布局、结构、环境与沙盘示意模型是否一致。

      今年“两会”上，市人大代表张丹提交了“关于规范商品房沙盘示意图的建议”，指出部分开发商搞沙盘（商品房模型）障眼法，待购房者签约购买后又不兑现沙盘上所显示功能，这种欺诈行为导致纠纷不断。

      市建委答复说，去年3月推出的预售商品房合同示范文本已应用一年多，市建委正和市工商局研究修改合同中的部分内容，使其完善，这包括增加关于实际交付商品房与沙盘是否一致的条款。

      在新版合同出台前，消费者应与开发商协商签订补充协议，把沙盘中或者开发商在售房中所承诺的相关情况写进合同，以保护自己合法权益不受侵害。

主题：这样的购房楼书具有法律效力吗? [回复] [树状]  
 
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发表时间： 2005-10-26 10:52:00  
 
 
 
提问：楼书中的小露台是封闭的，而实际交给我的是敞开式的，上面部分没有维护结构。最近发现在楼书的底封面外面最下写了很小的一行字：本楼书以最后的政府批文和实际的合同签定为准(在所有楼书内容、图片中都未标注)。 

但实际情况是这样的：a、合同中也未明确小露台是不封闭的(因为我是看了楼书和整个小区的沙盘买房的,楼书和沙盘上的小露台是封闭的.签合同时也未告知和写明小露台是敞开的.)；b、合同约定如有结构改变要事先告知业主，但开发商也没告知业主。 

我的问题是：是否可以主张因实际交房的小露台与楼书(合同未写不封闭)不符，要求赔偿。十分感谢！ 

王良斌律师回复：认购书常见于商品房交易中，容易引起法律纠纷。 

关于认购书的法律效力，实践中认识不一： 

一种意见是认购书仅仅是意向书，本身不具有法律约束力；另一种意见是，认定认购书的效力以取得商品房预售许可证明为必要条件，如取得商品房预售许可证明，该认购书即具有预售合同的性质。对合同双方具有约束力，违反约定就要承担违约责任。 

根据您提供的情况，本律师认为应当具有约束力。开发商没有履约应当承担违约责任。您可以要求其履行合同。

楼盘广告具有法律效应，大家一定要收好楼书、报纸广告、DM折页，这些都是购房人日后维权的有利武器！！沙盘照片也要收好，最好有DV录像