主题：北京楼市：朝青板块出现区域性返暖迹象

3月，北京楼市销售仍旧处于平淡期，业内普遍预期的楼市回暖暂未出现。本报统计朝青板块在售项目的交易量时发现，3月上旬，该区域住宅市场交易活跃，北京楼市出现了区域性返暖的迹象。朝青板块目前在售住宅项目约15个，多数为老盘后期，销售价格集中在15000—39000元/平米之间，主流价则在20000元/平米左右。 

    ■ 沙龙嘉宾 

    邓小虎（北京华业地产企划总监） 

    苑晗（北京天鸿房地产有限责任公司常营项目销售经理） 

    王欣欣（金地集团北京公司市场营销部副经理） 

    韦凤君（北京星河湾营销副总监） 

    主持：本报记者 

关于销售：3月卖得不错，4月小幅提价 

    记者：根据我们对北京楼市交易量的监控，3月份朝青板块部分项目的交易量出现了快速上升的情况，能简单说一下你们3月份的交易情况，以及4月份在价格方面的销售策略吗？ 

    邓小虎：3月份华业玫瑰郡拿出部分特价房（17000元/平米）来试水，市场反应还不错，总共销售了48套。其中卖得最多的是90—100平米两居到三居。四月保持价格稳定，我们特价房属于业绩要求。如果四五月完成销售指标，也可能提高价格。但我们销售情况与别的项目不同，成交速度非常快，第一次来看房的客户第二次就交了定金，我分析主要由于我们产品的性价比较高，给的价格也比较实在。我们四月份产品会有些调整，增加一个样板间，但价格基本不变。 

    苑晗：3月份销售了28套，价格保持12800元/平米不变。4月份，我们打算价格小幅上扬，目前一次性付款9.8折的优惠已经取消。即使是这样，每天来的客户仍然很多，平均一周100—110人左右。我们主要的卖点是项目后有标准球场景观，买房的客户多数以居住为主，很在乎周围景观。 

 
    王欣欣：3月份金地名京销售了90套。我们4月保持平层19000元/平米的价格不变，销售尾盘时，我们打算采取赠送代金券的方式给客户优惠，但房价不降。E栋开盘价将提高700-800元/平米。我们3月原定的销售政策：三天内签约减5000元，3-6天签约减3000元。这一优惠从3月底取消，4月份我们采取新客户带新客户积分政策，希望新客户介绍更多的朋友同事来。 

    韦凤君：星河湾以大户型为主，均价39000元/平米，每月成交套数较平均。我们一季度销售28套，总金额3.064亿。因为三期园林已经成型，配套也逐步完善，4月份要提价。 

关于抗跌：自住的空间价格相对恒定 

    记者：朝青板块3月多数住宅销售量持续增长，在一定程度上说明该区域的住宅抗跌性比较强，各位对抗跌性住宅是如何看待的？ 

    邓小虎：产品品质、区域位置等硬性的抗跌指标很重要。此外，还需要固定的居住人群。比如日本东京银座附近住宅，即使在日本房地产价格最低点的时候，还处于上涨阶段，是因为其周边居住人群已经固定。北京也有这样的区域，比如CBD核心商务区，而目前朝青板块和CBD核心商务区连成了一体，这个区域的居住人群固定，同时也是高端的居住群体，因此该区域具备一定的抗跌性。 

    韦凤君：我认为抗跌性有几个很重要的因素。首先就是稀缺性，北京十一五规划也提到大户型总量控制到24%，将来高品质的大户型供应量是稀缺的。其次，一个楼盘是否抗跌，与购房者的素质也有直接关系。第三，品牌开发商是抗跌性强的重要因素。品牌价值代表服务良好，信誉资金实力以及发展商对业主的责任感。第四，自住业主的比例也非常重要，自住人群决定物业发展趋势，只有自住的空间是永恒的，从而保持价格恒定。第五购买时区域地段是否具有区域价值，比如朝青板块随着优质项目的加入，升值潜力不断凸显，这种潜在升值空间能力也是决定抗跌性的重要因素。第六，是物业管理与服务的品质，这与品牌是相挂钩的，物业管理非常好的时候，才会保持客户的持续加入与购买。 

    关于走势：地段价值将进一步提升 

    记者：从目前的北京市场整体走势来看，前景不是很明朗，结合朝青板块的实际情况，能否谈一下对北京市场将来走势的预测。 

    邓小虎：市场走势无法确定。不确定性主要来自企业资金、开发能力等一系列问题。但是对于我们周边区域来分析，朝青板块周边配套是属于填空区的，医疗教学等一系列问题都需要规划，比如朝阳路正在整改，预示着未来的发展是向好的。CBD是支持整个朝青板块往上发展的基础，但CBD板块本身不会再变大，而我们区域是否还能进驻新的开发项目还无法预知。相对于CBD的成熟，朝青板块也会日趋成熟，区域的住宅项目也必然会走高。 

    苑晗：对北京整个市场走向，不能用简单的统计数据说话。从产品来看，大户型产品将日渐缺少，产品的销售价格会有所上升。周边的保障性住房项目对我们的冲击并不不明显，反而增加了人气，而且地铁6号线以及高尔夫公园景观都是我们的有利优势。 

    王欣欣：目前感觉并没有大批的项目出现降价趋势。而关于房价，从区域来看完全是不一样的概念，比如远郊区域的项目，在市场最好的时候跟着疯长，但毕竟地理优势不明显，导致抗跌性很差。那么朝青板块，位置具有地域稀缺性，抗跌能力将更强，至少不会出现大幅度降价。谈到上涨空间，那就要看项目本身的经营与能力了，总之市场不可能再出现2007年普长或疯长的局面。 

    韦凤君：2005年星河湾进入朝青板块时，朝青板块价值被低估了，之后由于更多优势开发项目的进入，区域的价值慢慢体现，并得到合理关注。该板块与别的板块不同之处在于，区域价值没有被透支，是随着区域品质加强发展逐渐得到认证的。另一方面，该区域的品质、居住人群以及配套都得到了改善，中粮正在区域内开发大型综合性商业体———朝青大悦城，据说要打造北京第三个奢侈品中心，高品质的商业加入，将使地段价值进一步提升.
                                                ----- 来源：新京报