主题：香港楼宇买卖持续下滑 开发商应卖房买地

 豪宅大跌 买家“寻宝”

受金融业遭遇大量裁员潮影响，香港豪宅售价及租金出现大幅倒退，部分区域的价格创1997年亚洲金融危机以来的最大跌幅。

据统计，去年12月份，全港三十个主要豪宅区二手买卖平均尺价为9007港元，同比下跌13.8%。其中，九龙区豪宅降价幅度最大，如宝翠园2008年12月二手交易尺价为6879港元，比上一年跌了三成多。

位于港岛的太平山顶曾是殖民政府官员的大本营，但如今那里的价格创下了1997年亚洲金融危机以来的最大跌幅，交易量也明显减少。

2008年第四季度，港岛区豪宅物业的整体销售价格按季下跌了35.4%，按年下滑了19.2%。港岛区的豪宅物业平均租金按季下降了接近20%，平均尺租为36.22港元。由于潜在买家多持观望态度，不少业主都将物业转售为租，令租盘增加，导致价格有下调压力。

“这些区域的物业特色在于投资客多、租盘多，1997年之后才落成开售，案量多，开发商重点炒作以冲刺销售业绩。但金融业失业潮引发这类贵价物业遭遇退租，投资客缺乏租金收入供楼，进一步停损出场，从而破坏房价上涨趋势。”群益证券(香港) 黄熏辉表示。

不过，今年以来，进入二手豪宅市场“寻宝”的买家有所增加，二手豪宅市场迎来一波成交“小阳春”。利嘉阁至尊豪宅主席张伟文表示，豪宅楼价近月急剧下挫后，市场承接力在低价效应下有所增强。

由于价格下跌，据传包括东亚银行主席李国宝、柏宁酒店陈氏家族、庄士国际主席庄绍绥、电盈大股东李泽楷等香港富豪都纷纷入市购买豪宅。

据土地注册处最新资料，今年1月份全港价值1000万港元或以上的二手住宅涉及成交量约37.4亿港元，较去年12月份上升3.3%，创出近半年以来的单月新高，反映出豪宅市场萎缩情况大致遏止。

商业租金呈负增长

由于价格回落，香港写字楼集中的区域尤其是九龙东地区，写字楼物业不再是多数海外投资者及本地买家青睐的地方。

世邦魏理仕的报告显示，工业写字楼物业的平均租金在第四季出现双位数的降幅，按季下滑了11.3%，这是自2003年以来出现的最大跌幅。

中环、上环和金钟等传统金融区的租金按季分别下降了21.9%、21.0%和24.5%，空置率亦有上升。只有港岛东中心的租金按季仅下滑了10.3%，业内人士称，这主要是由于港岛东区空置率仍然比较低，以及未来三年新供应量甚少。

香港主要购物地区的整体租金也出现自2003年第四季度以来的首次负增长。只有尖沙咀的租金仍录得按年9%的租金增长，成为唯一出现增长的主要购物地区。

分析人士指出，随着消费者减少支出，零售商尤其是奢侈品牌的零售商在未来几个月的经营环境将更为困难。那些曾经不惜以高价争夺优质地区商铺的零售商，将会采取较保守的扩张策略。然而，市场的低迷也可能为那些瞄准大众市场或次级市场消费者的商家带来机会，有利他们扩大及争取更大的市场份额。

此外，香港仓库的空置率从2008年9月的1.6%上升至2008年12月的3.2%，但仍然维持在一个相对较低的水平。第四季仓库的租金和价格比上季分别下降了7.6%和6.6%。不过，长远来看，诸如能源价格回落、新供应量处于低位的情况将至少持续至2010年，加上政府在基建设施方面的措施，这些因素也会对仓库租金价格起到一定支撑作用，防止租金大幅下滑。

   港资地产股盈利倒退

由于楼市尚未见底，投资物业重估减值，以及证券投资的潜在拨备，香港本地地产商利润前景颇为堪忧。

野村证券报告预测，随着收益资本化率(即年净经营收入除以物业价格的比率)和市场租金下降，地产商在2008年下半年重估本身的投资物业时将录得减值。预计地产公司的每股账面价值(BVPS)将较去年6月底下跌9%，地产公司的基础盈利将平均下跌21%。

在香港上市的REITS也面临着净资产大幅下降、重组资产甚至私有化的风险。阳光房地产基金日前公布的截至去年12月底的半年报显示，尽管其办公楼物业组合平均租金上升19.8%，零售物业组合平均租金上涨4.9%，但其物业估值较2008年6月底下降10.1%，使其净资产值大幅下降22.3%，每基金单位资产净值也下滑23.2%到2.62港元，资产负债比率也从去年6月底的36.6%上升至41%，迫近其允许上限45%。

中金公司预计，其他香港房地产基金也难以逃过下调其物业估值的命运，如果其资产负债比率超过监管规定的45%上限，这可能促使相关基金提供大幅折扣供股。

   中原地产主席施永青：

聪明的开发商应趁热出货趁机买地

作为香港地产界大亨，施永青长期致力于研究香港和内地房地产市场，在金融危机余波蔓延、内地推出楼市新政以及成交回升的市况下，施永青接受了中国证券报记者独家专访。

楼市止跌尚不明朗

中国证券报：您认为香港房价是否到了止跌回稳的时候？未来一段时间香港楼市走势会受到哪些因素影响？

施永青：目前还无法判断香港房价是不是会停止下跌，是否已经见底。因为宏观经济尤其是香港经济还需要很长一段时间才能复苏，经济萎缩还在加剧，减薪失业还在蔓延，人们的租房能力在下降，租金也在下降，房地产行业不可能脱离宏观经济面而单独回升。

但由于房地产是一种投资品，房价可能会提前反映未来两三年的宏观经济情况，去年11月中房地产市场最惨，香港的交投量只有3800套左右，反映的正是金融地震，但随后交投量开始回升，现在单月交投量约为5000至6000套，价格也有所反弹。金融地震已经过去，现在是海啸的余波，如果未来不出现更猛烈的海啸，房价应该不会跌很多。

中国证券报：您如何评价内地房地产救市政策的作用？

施永青：内地出台的种种房地产救市政策作用肯定是有的，但并不会成为主导型作用，房地产市场走势关键是看实体经济。尤其是减免税费，省下来的都是小钱，交易成本只低了一点点，相对于房产的总价占比微乎其微。但银行房贷放松对成交确实起到了较大的刺激作用，尤其是对二次置业和改善性需求的买家。近期出现的成交反弹与银行贷款放松有较大关系。

从某种程度上讲，地方政府出台政策稳定楼市尤其是拯救开发商，只是权宜之计。原则上，站在政府的立场，不应该救开发商，应回收闲置土地，减少土地供应。但如果真的不救开发商，后遗症可能很大，会出现开发商倒闭、烂尾楼、工人失业以及建筑材料大量积压，进而影响多个行业，不利于抵抗金融危机。

   开发商应快速卖房买地

中国证券报：自中央政府出台稳定楼市措施以来，各地都出现成交回升态势，尤其是珠三角地区，您对各地楼市走势作何种判断？

施永青：珠三角地区之前跌幅较大，意味着有更多的人可以买得起房子了，自然成交量会率先回升。但北京、上海的房价前期跌幅不大，预计还会继续调整。内地的出口和失业状况均不容乐观，房地产市场也不敢轻易言回暖。但珠三角地区价量均有回升态势，也出现有炒家入市的情况，预计房价会在一个低位的支撑和高位的压力之间反复震荡。究竟是向下跌穿支撑位还是向上突破，关键还是看宏观经济层面的变化。

中国证券报：近四个月珠三角楼市成交快速回升，不少开发商开始提价，您对此持何种态度？对于现阶段开发商的销售和经营策略，您能否提一些建议？

施永青：我认为开发商不应快速提价，聪明的办法是趁机快速销售，大量出货，回笼资金。楼市成交刚刚回升，开发商就提价只会阻碍自己的销售，一旦价格上涨，交投很快就会冷清。在同行纷纷提价的情况下，明智的开发商应该是趁机出货。万科去年的策略就很明智，率先降价销售，自然卖得好。同时，内地房屋空置率很高，租金回报率下降，对房价也有较大压力。

我建议开发商在回笼现金的同时趁机买地。内地房地产市场不景气，土地价格跌得更多，目前是较好的买地时机。开发商卖楼买地，快速开发，才能实现循环发展，积累更多利润。盲目地抬高房价，有价无市，利润无法实现。开发商还应该忘记前两年高额的买地价格，以未来的盈利来弥补短期的个别项目的亏损。

扩内需关键是改革分配制度

中国证券报：金融危机之下，各级政府都认识到扩大内需的重要性，您觉得如何才能扩大内需？

施永青：内地出台的四万亿刺激经济计划，当然是扩大内需的好办法。国内面临的最大问题是有效需求不足，普通人消费能力太低。扩大内需的关键，其实是改革分配制度，改变长期的按资本分配的制度，提高普通工人工资，建立公平的分配制度，提高居民工资收入占GDP的比重。国内需求增加了，才能化解过剩产能，促使资本流到实体经济中，才能避免资金大量流入股市、楼市。

在采访将要结束的时候，施永青还特别建议中国可以趁金融危机用人民币向各国放债，借人民币给外国，而不是借出美元购买美国国债，由此可以促进外国购买中国商品，或来中国投资，消化过剩产能，促进就业。由于人民币的利率和汇率都控制在中国，可以规避金融风险。让国际市场上流通中的人民币更多，才能推动人民币国际化和国际结算，提升人民币在世界货币体系中的地位。

施永青，香港中原地产创始人之一，现任中原集团主席，统领中国内地、香港、澳门三地分公司一千余家，员工两万多名，同时身兼香港房屋委员会成员、香港策略发展委员会委员、香港地产代理监管局成员等公职。在施永青“无为而治”管理理念领导下，中原地产(中国)业务在内地强劲增长，现已成为内地最大的房地产代理公司。

  想买地不一定有钱啊！

 不降价 怎么卖房