主题：置业指导：四类人群不适合提前还款

今年5次加息后，商贷基准利率已由年初的6.84%涨至7.83%，涨幅为14.5%。在年底提前还款高峰期到来之际，专家提醒：提前还款固然能够节省利息支出，但4类买房人不适合提前还款。 

    数据显示：2007年1月1日的商贷基准利率为6.84%，而2008年1月1日开始执行的基准利率已达到7.83%，涨幅为14.5%。5次加息使得月供及利息出现明显上涨，为了节省贷款利息，降低未来加息的风险，许多有一定闲钱的贷款者，都打算在年底进行提前还款。 

    记者了解到：由于年底提前还款高峰期到来，近来像建行、工行等房贷“大户”，都需要客户提前一个月左右的时间预约才能办理。不过，当不少贷款人专注于怎样办理提前还款时，专业研究机构却向记者表示：以下4类消费者并不适合提前还款。 

资金紧缺，使用应急资金甚至借钱还款的不适合提前还贷 

    对于普通消费者而言，房屋贷款是日常支出的重要部分，月供往往占月收入的30%至50%。许多“房奴”在贷款之后，往常的娱乐、休闲等消费项目被迫减少或取消。在频繁加息的情况下，部分“房奴”压力开始增加，看到其他消费者提前还款后就不假思索，动用未来用于就医、孩子上学等应急资金甚至借钱还款。对此，链家地产市场研发中心认为：对于资金短缺、经济能力比较有限的消费者，不宜打乱原有的理财计划。与此同时，使用应急资金会增加未来生活的风险，有可能“因小失大”。 

 
    使用等额本息，已进入还款阶段中期以后的不适合提前还贷 

    据了解：目前在商贷当中，使用最广泛的是等额本息还款法。等额本息是指在整个还款期内，每月还款的金额相同，对于贷款者而言，前期压力较小，便于安排理财计划。以贷款30万元、期限20年为例，按照现行的优惠利率6.6555%，每月均额还款2264元。在还款期的初期，在月供的构成中，利息占据了较大的比例，所还的本金比较少。而提前还款是通过减少本金来减少利息的支出，因此，在还款期的初期进行提前还款，可以有效的减少利息支出。 

    不过，随着还款期的推进，本金逐渐增加，利息逐步减少。在贷款30万元、期限20年240个月的例子中，在第116个月后，本金为1134元，利息为1130元，本金开始多于利息。如果在中期之后还款，那么所偿还的其实更多的是本金，即实际能够节省的利息比较有限。因此，专家认为：进入还款阶段中期后，如果消费者资金不是很充裕，可以不急于提前还款。 

    使用等额本金，且还款期已达到1/4的不适合提前还贷 

    等额本金还款法，是指每月偿还的本金相等，然后根据剩余本金计算利息。因此初期还款较多，压力较大。随着本金不断减少，月供也不断递减，这样后期的还款则显得比较轻松。以贷款30万元、期限20年为例，每月固定还本金1250元。第一月月供为2914元，最后一月的月供仅为1257元。在整个20年240个月的还款期中，第61个月时，本金仍为1250元，利息为1248元。从还款期的第六年开始，即还款期已经达到1/4，在月供的构成中，本金开始多于利息。如果这个时候进行提前还款，那么所偿还的部分其实更多的是本金，这样就不利用有效的节省利息。 

    因此，专家认为：从提高资金的使用效率来看，使用等额本金还款法，且还款期已经达到1/4后，消费者可以不必急于提前还款。如果是进入后期，那么更没有必要用一笔较大数额的资金进行提前还款了。 

    资金运作能力强，有更好投资理财渠道的不适合提前还贷 

    从目前银行对提前还款的条件来看，一般都要求还款额是1万元的整数倍，对于普通的消费者而言，数额比较大。因此，把流动资金用于提前还款，节省利息，回报率相当于贷款利率。如果消费者的资金只是在银行存着，近期内都不会使用，回报率就相当于存、贷利差，这种情况下把资金用于提前还款比较合适。而如果消费者的资金有更好的投资理财渠道，或者资金运作能力比较强，可以获得更高的回报率，只要资金所产生的收益高于提前还款所节省的利息，那么，从发挥流动资金的效用看，这部分消费者就没有必要把资金用于提前还款。