主题：预测下半年房地产四大利剑 房价高涨势头将继续

加息、物业税、取消预售、提高第二套住房贷款利率及首付……

国家发改委、国家统计局发布的数据显示，6月份全国70个大中城市的房价涨幅跃居今年峰值。而在广州，统计数字显示，1—5月广州市商品住宅均价同比劲升26.3%。今年上半年，全国的楼价出现加速增长的态势。

据专家分析，面对继续高涨的房价，房地产市场可能会面临更严厉的调控政策，加息、物业税、取消预售、提高第二套住房贷款利率及首付等政策，都有出台的可能。

据统计，6月份全国70个大中城市的新建商品房、二手住房的价格同比增幅都达到今年最高点，新建商品住房销售价格同比上涨7.4%。从今年上半年演变趋势来看，1—4月房价涨幅在5%—6%之间徘徊，进入5月，涨幅升到6%以上，到了6月涨幅突破7%，加速增长态势明显。
合富辉煌集团市场研究部的统计数字显示，今年上半年广州商品房交易市场呈现价升量跌的局面。2007年1—5月广州市商品住宅均成交下降了一成五，而价格达7462元/平方米，同比劲升26.3%，并且该增幅是在2006年楼价增长23.4%的高位上再度增加。

对于加息及取消预售，专家认为下半年出台的可能性很高。中山大学岭南学院财政税务系主任林江认为，下半年还可能会加息二三次。房地产专家韩世同表示，一方面开发商的资金都很充足；另一方面是市场需要这样做，取消预售可能性很大。

对于物业税，专家认为，在全国范围内全面开征物业税的可能性仍很小，但在部分城市试点开征物业税仍是可能的事情。至于提高第二套住房贷款利率及首付，专家认为，操作上存在很大困难，出台的可能性极小。

合富辉煌集团市场研究部的统计，2007年1—5月，广州商品住宅成交341.01万平方米，同比大幅减少15.3%，市场需求下降明显。四大调控政策中，无论哪一条出台，市场需求都将被进一步抑制。

吴定金认为，物业税对市场的影响主要取决于几个因素。第一、是否全面开征，还是对市民的唯一住房给以税收上的优惠或豁免，或给小户型单位以优惠？第二、由于物业税和土地出让金有一定的替代作用，因此，还要看对已经缴纳一定土地出让金的物业，在税收上是否有优惠；第三、税率的大小，对税收的影响很大。吴定金认为，不同城市最好有不同的税率，广州采取0.9%左右的税率就比较适中。

吴定金表示，假如物业税全面开征、而土地出让金将来取消的话，对市场的冲击将是巨大的，这将带来商品房开发成本的下降，带来供应的增加和楼价的下降。

但吴定金同时认为，物业税的仓促出台对整体市场并无好处。就像今年年初提出要征收的土地增值税，至今各个地方政府仍没有出台相关的执行细则，导致该项税收的征收至今仍是没有下文。“每一个地产项目的成本核查的工作量都相当巨大，按照目前的税务人员工作量，很难完成，而物业税的评估工作量更加巨大和琐碎，估计以后地产评估师会很吃香。”吴定金说。

由于房价迟迟无法回落，购房费用名目繁多，特别是金额不小的土地出让金，似乎成了“罪魁祸首”，因此，关于开征物业税、代替土地出让金的传闻早已有之。2005年底，国家税务总局局长谢旭人表示，在“十一五”期间，中国将逐步推行物业税。一时间，关于物业税的讨论铺天盖地。

今年1月25日，国家税务总局下发了《2007年全国税收工作要点》(以下简称《要点》)，其中将“研究物业税方案”列入2007年工作范围。年初，建设部部长汪光焘也在讲话中提到，将通过“有区别的税收政策”遏制住宅盲目消费，即拟开征保有税。建设部多名官员也在公开场合声称，拟开征保有税，关于物业税的制订，建设部和国税总局即将就制订的细节开展沟通和讨论。7月底，建设部公布了《房屋登记办法(征求意见稿)》，更被称为是为物业税开征铺路之举。