主题：日本房地产泡沫破灭带给我们的启示
- 发表于2007-09-05
日本的房地产泡沫是与股价泡沫连在一起的整个资产价格膨胀的经济泡沫。日本房地产泡沫直接表现为地价（因为日本实行的是土地私有制）的上升。其过程是，从用途上讲由商业用地到住宅用地、再到其它用地；从地域上讲，先是东京都中心、而后扩展到东京都圈、进而扩展到大城市圈、最后是中小城市圈。这样一个波及过程经历了较长的时间，首先是地价的膨胀、其次是地价趋于稳定、最后是地价的急速下降。
日本地价的上升实际上是1987年从东京都市的商业用地开始的。1985年广场会议之后加速了这一过程。1986年至1987年东京的住宅地价格开始上升，同时波及到东京都圈的商业地、住宅地。东京以外的地区，1987年大阪、名古屋的地价、1989年其它中小城市的地价都接踵而上。
进入1988年之后，东京都圈的地价首先开始走向平稳。随后1990年大阪地区的地价也趋于平稳。而到1991年则日本全国开始了大暴跌。1990年9月地价达到最高点，比1985年9月上升了2倍。但在这一过程中，各个地区地价变化是不平衡的，大城市变化最大。在大城市中升降最大的是大阪圈、其次是东京圈、第三是名古屋圈。
日本的房地产泡沫是和股市泡沫同时存在的，两者互相影响、互相推动，共同构成了资产泡沫，促成了日本1980年代后半期泡沫经济的形成。地价和股价总额的增量是相辅相成几乎同步膨胀的。在1986年、1987年、1989年的三年中资产总额增量都超过了国民生产总值。更值得注意的是1987年地价总额的增量与国民生产总值之比竟然为1.19：1，即仅仅土地价格增加额要比GNP还多得多。这足以说明日本的房地产泡沫已经达到了总体国民经济的规模。
日本地价的上升实际上是1987年从东京都市的商业用地开始的。1985年广场会议之后加速了这一过程。1986年至1987年东京的住宅地价格开始上升，同时波及到东京都圈的商业地、住宅地。东京以外的地区，1987年大阪、名古屋的地价、1989年其它中小城市的地价都接踵而上。
进入1988年之后，东京都圈的地价首先开始走向平稳。随后1990年大阪地区的地价也趋于平稳。而到1991年则日本全国开始了大暴跌。1990年9月地价达到最高点，比1985年9月上升了2倍。但在这一过程中，各个地区地价变化是不平衡的，大城市变化最大。在大城市中升降最大的是大阪圈、其次是东京圈、第三是名古屋圈。
日本的房地产泡沫是和股市泡沫同时存在的，两者互相影响、互相推动，共同构成了资产泡沫，促成了日本1980年代后半期泡沫经济的形成。地价和股价总额的增量是相辅相成几乎同步膨胀的。在1986年、1987年、1989年的三年中资产总额增量都超过了国民生产总值。更值得注意的是1987年地价总额的增量与国民生产总值之比竟然为1.19：1，即仅仅土地价格增加额要比GNP还多得多。这足以说明日本的房地产泡沫已经达到了总体国民经济的规模。
- 发表于2007-09-05
在日本泡沫经济形成和发展的过程中，以下几个具体因素成为推波助澜的微观原因：
（1）人们相信土地价格只升不降的神化，争相购置房地产。
日本总理府在1987年1月、1988年1月、1990年6月以及泡沫经济破灭后的1992年4月关于土地问题的舆论调查中发现，超过半数的被调查者认为“持有土地是安心并且有利的”，具体调查结果分别为：65.2%、66.0%、67.2%和52.8%。在日本超过美国成为世界资产第一大国的1987年，《日本经济新闻》曾按照1美元兑147.8日元计算美国的土地价格总额为406兆日元，同期1987年末的日本房地产总额是1720兆日元，可以发现日本足足是美国的4倍多。
（2）人们相信利率不变，企业从银行贷款非常容易。
借款方不考虑一旦利率提高了还不起利息该如何办，而贷款方也忘记了升息的风险，只是一味地贷款给房地产公司，并天真地认为如果这些企业暂时资金出现紧张时只需将手里的房地产项目卖掉就可以解决问题。
当时的日本，企业借银行的钱、或者银行贷款给企业是相当容易的事情。并且企业一般贷款购置房地产之后又将该资产向银行作抵押，从而又可以轻松的再次贷到款，整个银行的房地产抵押贷款就这样像滚雪球一样迅速扩大。英国《金融时报》驻日本记者站泰特主任曾对这种现象进行了如下的描述：“1980年代的泡沫期间，日本人的贷款数目已经翻倍，产生了额外的260万亿日元的信用。这些新贷款中，绝大多数发给了不动产公司，或者给了准备从事不动产投资的个人和非制造企业。事实上，到了20世纪90年代初期，所有银行贷款中的25%直接地流向了不动产和建筑部门，同时，人们相信另外的55%也间接地与土地有关。”
（3）企业及个人房地产投机盛行。
泡沫时期，大量资金涌入房地产业，多数房地产公司并非专业的房地产公司。这意味着当时日本许多企业在从事房地产投资，开始所谓多元化经营，这给房地产泡沫破灭后产生大量坏账埋下恶果。
以上三个因素更加促进了房地产泡沫的膨胀。在泡沫经济期间，由于低价激剧高腾，房地产泡沫还对社会、企业、普通家庭产生了许多负面影响。拥有土地和无法取得土地的人之间产生了深刻的不平等感；一些暴富后的日本人挥金如土并伴随着日元升值在海外大肆购置资产，抬高了国际房地产价格；一些房地产公司甚至同黑社会勾结野蛮拆迁；写字楼空置率高；主题公园和观光饭店过剩等等。
5、泡沫破灭后引发五大后果
为了制止土地价格进一步暴涨，日本政府于1990年3月制定了《房地产融资总量规制》，同年12月又出台了《土地税制大纲》和《土地基本法》。日本央行也在1989年5月、10月、12月分别3次连续宣布调高利率，采取金融紧缩政策。
1989圣诞节过后，日本的股票市场首先开始暴跌，股市由历史最高位的39000点跌至34000点。翌年的1990年8月日本央行宣布第5次调高利率，从15个月前的2.5%提高到6%，同年10月日本股市比年初降了48%，暴跌至21000点附近。与此同时，土地价格也开始暴跌，直至今日日本全国土地平均价格才出现止跌企稳的迹象，但已经下降到上个世纪70年代末的水平了。
日本的房地产泡沫对日本经济的影响是相当严重的，直到15年之后的2005年末日本经济才开始走出低谷。日本房地产泡沫破灭之后对经济的影响主要表现在以下5个方面：
（1）在泡沫破灭之后的10年间，造成大量房地产公司以及与其相关的大量金融机构倒闭。
（2）造成了大量不良资产，破坏了金融正常的运转机制，特别是针对中小企业，银行出现严重的惜贷现象。
（3）泡沫时期形成的大量过剩的房地产投资，使企业负债过度，成为1990年代的日本企业投资不振的一个主要原因。
（4）房地产价格持续下跌，日本平均储蓄率下降，生活质量无法提高。部分在泡沫经济时期购买房地产的日本人生活陷入窘境，甚至破产。
（5）使“银行不倒”、“地价只涨不跌”的神话破灭，企业和国民的心理状态跌入深渊，信心指数下降。
当前，人民币面临着升值压力，中国也需要用低利率增强国内需求，大量的资本也在迅速流向房地产业。中国应该吸取日本低利率政策的教训，收紧银根以待房市降温；其次，央行应该能够抓住调整货币供给的时机，不为稳定的物价指数所迷惑。因为在日本泡沫期间，日本的物价指数增长几乎为零。另外，在实施扩大内需的转变中，我国应避免国家宏观战略调整而造成资产泡沫。“虽然中日的国情不同，但是以增大房地产泡沫为代价来扩大内需的教训不应在我国重演。”
总而言之，使日本经济十几年的萧条，被称为“失去的十年”；我们无论如何也不能为了短期的利益，走上这条看似繁华似锦，实则荆棘密布、暗流涌动的“经济迷途”。
（1）人们相信土地价格只升不降的神化，争相购置房地产。
日本总理府在1987年1月、1988年1月、1990年6月以及泡沫经济破灭后的1992年4月关于土地问题的舆论调查中发现，超过半数的被调查者认为“持有土地是安心并且有利的”，具体调查结果分别为：65.2%、66.0%、67.2%和52.8%。在日本超过美国成为世界资产第一大国的1987年，《日本经济新闻》曾按照1美元兑147.8日元计算美国的土地价格总额为406兆日元，同期1987年末的日本房地产总额是1720兆日元，可以发现日本足足是美国的4倍多。
（2）人们相信利率不变，企业从银行贷款非常容易。
借款方不考虑一旦利率提高了还不起利息该如何办，而贷款方也忘记了升息的风险，只是一味地贷款给房地产公司，并天真地认为如果这些企业暂时资金出现紧张时只需将手里的房地产项目卖掉就可以解决问题。
当时的日本，企业借银行的钱、或者银行贷款给企业是相当容易的事情。并且企业一般贷款购置房地产之后又将该资产向银行作抵押，从而又可以轻松的再次贷到款，整个银行的房地产抵押贷款就这样像滚雪球一样迅速扩大。英国《金融时报》驻日本记者站泰特主任曾对这种现象进行了如下的描述：“1980年代的泡沫期间，日本人的贷款数目已经翻倍，产生了额外的260万亿日元的信用。这些新贷款中，绝大多数发给了不动产公司，或者给了准备从事不动产投资的个人和非制造企业。事实上，到了20世纪90年代初期，所有银行贷款中的25%直接地流向了不动产和建筑部门，同时，人们相信另外的55%也间接地与土地有关。”
（3）企业及个人房地产投机盛行。
泡沫时期，大量资金涌入房地产业，多数房地产公司并非专业的房地产公司。这意味着当时日本许多企业在从事房地产投资，开始所谓多元化经营，这给房地产泡沫破灭后产生大量坏账埋下恶果。
以上三个因素更加促进了房地产泡沫的膨胀。在泡沫经济期间，由于低价激剧高腾，房地产泡沫还对社会、企业、普通家庭产生了许多负面影响。拥有土地和无法取得土地的人之间产生了深刻的不平等感；一些暴富后的日本人挥金如土并伴随着日元升值在海外大肆购置资产，抬高了国际房地产价格；一些房地产公司甚至同黑社会勾结野蛮拆迁；写字楼空置率高；主题公园和观光饭店过剩等等。
5、泡沫破灭后引发五大后果
为了制止土地价格进一步暴涨，日本政府于1990年3月制定了《房地产融资总量规制》，同年12月又出台了《土地税制大纲》和《土地基本法》。日本央行也在1989年5月、10月、12月分别3次连续宣布调高利率，采取金融紧缩政策。
1989圣诞节过后，日本的股票市场首先开始暴跌，股市由历史最高位的39000点跌至34000点。翌年的1990年8月日本央行宣布第5次调高利率，从15个月前的2.5%提高到6%，同年10月日本股市比年初降了48%，暴跌至21000点附近。与此同时，土地价格也开始暴跌，直至今日日本全国土地平均价格才出现止跌企稳的迹象，但已经下降到上个世纪70年代末的水平了。
日本的房地产泡沫对日本经济的影响是相当严重的，直到15年之后的2005年末日本经济才开始走出低谷。日本房地产泡沫破灭之后对经济的影响主要表现在以下5个方面：
（1）在泡沫破灭之后的10年间，造成大量房地产公司以及与其相关的大量金融机构倒闭。
（2）造成了大量不良资产，破坏了金融正常的运转机制，特别是针对中小企业，银行出现严重的惜贷现象。
（3）泡沫时期形成的大量过剩的房地产投资，使企业负债过度，成为1990年代的日本企业投资不振的一个主要原因。
（4）房地产价格持续下跌，日本平均储蓄率下降，生活质量无法提高。部分在泡沫经济时期购买房地产的日本人生活陷入窘境，甚至破产。
（5）使“银行不倒”、“地价只涨不跌”的神话破灭，企业和国民的心理状态跌入深渊，信心指数下降。
当前，人民币面临着升值压力，中国也需要用低利率增强国内需求，大量的资本也在迅速流向房地产业。中国应该吸取日本低利率政策的教训，收紧银根以待房市降温；其次，央行应该能够抓住调整货币供给的时机，不为稳定的物价指数所迷惑。因为在日本泡沫期间，日本的物价指数增长几乎为零。另外，在实施扩大内需的转变中，我国应避免国家宏观战略调整而造成资产泡沫。“虽然中日的国情不同，但是以增大房地产泡沫为代价来扩大内需的教训不应在我国重演。”
总而言之，使日本经济十几年的萧条，被称为“失去的十年”；我们无论如何也不能为了短期的利益，走上这条看似繁华似锦，实则荆棘密布、暗流涌动的“经济迷途”。
当时整个日本房地产业需求旺盛，投机盛行，房地产价格持续走高，然而泡沫经济破灭之后，从1990年开始至今，日本全国大部分城市的房地产价格持续下跌，造成银行大量不良资产。2003年3月，日本七家大型银行共核销了大约5.6万亿坏账，日经指数也跌入历史最低位的8000点内。
泡沫经济的破灭，特别是房地产价格的持续下跌，造成大量坏账，引起金融危机，重创了日本经济。日本自泡沫经济破灭之后进入长期萧条期，10多年来经济增长始终徘徊在衰退与复苏的停滞状态之中，被经济学界称作——“失落的十年”。
为避免中国经济重走日本当年之路，我们有必要分析日本上个世纪那场房地产泡沫形成的原因、表现以及泡沫破灭的影响，为中国房地产业乃至经济发展提供借鉴。