主题：广州楼市：三大住房体系VS四大风险

据媒体报道，前几天新近走马上任的广州市国土房管局副局长黄文波在东莞一个房地产论坛上发言时表示，广州在大举放地时有一块地的楼面地价达到了1.87万元每平方米；而广州目前的地价应该说正在节节高，一浪高过一浪，有的楼面地价的水平已经临近周边的商品房的销售价格，这是一个很不好的现象。

他认为广州的市场已经存在风险，开发商在投资方面存在着盲目乐观。黄文波指出广州房地产市场正面临的四大风险：未可预见的政策风险、调控的风险、管理上的风险和市场风险。媒体没有报道四大风险的具体表现形式和内容，不知道是黄文波没有展开还是媒体没有篇幅登载。我理解这四大风险的形式和内容具体表现如下：

——未可预见的政策风险：主要是指土地、税收和金融三大政策体系针对房地产出台新的调控政策。例如：严格收地政策、收取高额土地闲置费政策、开征物业税的税收政策、银行加息和控制放贷政策、抬高按揭门槛或取消预售制度的政策等等。

——调控的风险：主要指对房地产调控政策落实执行所产生的作用和影响。例如：90/70政策落实的效应和影响、土地增值税严格执行对行业运行产生的影响、住房保障体系和限价房政策以及中低档住宅土地加大供应对市场产生的影响，这些调控政策的影响将会是长期的、深远的，是不容忽视和低估的。

——管理上的风险：主要应当是指房地产企业经营中存在的管理风险，政府执政能力中存在的管理风险已经在前面两项中所包含。例如：过度扩张造成资金紧张、负债过高、战线过长，造成资金和人才严重不足所引发的管理上的风险。

——市场上的风险：主要是指土地和住宅市场价格变化所带来的市场风险。例如：土地增加供应对地价带来的影响和价格变化，必然会使高价拿地的发展商陷入进退两难的境地；住宅供应量、尤其是中小户型住宅和限价房的供应量大幅增加，必然会使捂盘惜售的开发商处于有价无市、成交急剧萎缩的状态，导致正常的生产经营难以维系。

黄文波指出：广州市政府对土地的出让和后续管理是越来越严格的，不要再抱什么幻想将来和过去一样，广州市在收地这一块应该说在国内是做得最前列的城市之一。

黄文波还透露广州在未来几年里，将形成由三大部分组成的住房系统，这三部分分别为政府保障性住房、政策性住房、以及完全由市场决定的商品房。房价只是住房问题的一个组成部分，房价并不代表住房，至少不能够全部代表住房。

作为一个政府而言，只要解决好低收入家庭和住房困难家庭的住房问题，并构建一个比较完善、适合社会经济发展、适合城市特点的一个住房的供应体系和消费体系，那么房价问题就根本就不是一个问题。

他认为，未来广州的住房将有三个体系组成，其一：是必须由政府来投资、政府来建设的保障性住房，也就是经济适用房和廉租房；其二：是政策性的商品房，也就是双限双竞的限价房，不纳入保障系列，但比市场价格要优惠一些；其三，才是由市场主导的商品房。