主题：江苏经济适用房新模式 个人与政府共同拥有产权

8月27日的国务院住房保障工作会议明确将经济适用房定性为 “有限产权”。按照《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》规定，出售经济适用住房年应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府缴纳土地收益等价款，政府可优先回购。

而在这之前，江苏已经开始了经济适用房购买者与政府“共有产权”的试验。 



试点 



泰州人刘远清（化名）拥有的60余平方米的房子中，45平方米是自己出资购买，其余20多平方米产权归当地政府所有，而这部分不归自己所有的房子，他什么时候有钱都可以买回来，“今天有钱买5平方米也可以，什么时候有足够的钱，一下子全买回来也可以。”刘远清说。 



从今年起，400余户泰州贫困人群可住上与政府“产权共有”的经济适用房。泰州政府希望以这种方式来解决当地那些 “不符合廉租房条件，又买不起经济适用房的拆迁户”问题。 



按照规定，当地拆迁户的拆迁房屋补偿金额低于七万元，享受低保或特困家庭，可实行“共有产权、租售并举”的新拆迁安置政策。 



刘远清现在每月需要向政府上缴20多元的租金，政府把租金的标准定得很低，一平方米一块钱。而当刘远清希望购回那部分不属于自己的产权时，交易价也将按照他当初购买经济适用房的价格，房子的升值不会给刘远清带来更多的负担。 



当地政府承诺说，购买 “剩余产权”时间无限定，价格不变，拿到产权5年后可以上市交易，但增值部分的50%要上缴政府。泰州官员解释，该市将每年建成500套“共有产权”经济适用住房，重点解决人均收入700元以下的符合购买经济适用住房条件的住房困难家庭。今后，该市建造的“共有产权”经济适用住房将占经济适用住房总数的12％。 



包括泰州在内，江苏省建设部门已在无锡、连云港、高邮、苏州等5个城市进行“共有产权”经济适用房的试点，共安排了近1000户住房困难家庭。目前除已经确认的5个城市，陆续还有其他试点城市纳入其中。 



此前，在建设部提交给国务院的有关报告中曾提出，未来新建的经济适用房，“应以政此前，在建设部提交给国务院的有关报告中曾提出，未来新建的经济适用房，“应以政府在开发建设过程中的土地、财政等综合投入为标准，划定相应比例，由政府和购房者共享产权。” 



共有产权 



南京市建委研究室主任陆玉龙是“产权共有”经济适用房模式的最早提出者。去年5月，中国社科院研究员刘维新正式向江苏省领导提出了在江苏率先试点的建议。 



江苏省委书记李源潮在6月10日的批示中说：“我赞成经济适用房制度要不断创新，以更有效、更合理地解决城市低收入群体的居住问题。经济适用房共有产权制度的设计似更加合理，建议可找有条件的地方试点。” 



陆玉龙希望以这种模式破解整个经济适用房领域的“保障目标错位、居住不经济、破坏房地产市场的统一性、滋生腐败”等问题。 



陆玉龙说：“政府建造经济适用房成为永久性支出，其建造积极性下降，导致严重供应短缺，此外，各地建造经济适用房80%用于拆迁安置，这违背了保障困难家庭的初衷。” 



在陆看来，“人不可能一辈子穷下去，因此围绕这部分人群建立的保障制度也应该是动态的。” 



在“产权共有”经适房模式下，政府投资获得住房的另一部分产权，但应向受助购房者无偿让渡占用权和使用权，并放弃收益权，不计利息，不收租金。当受助家庭步入中高收入阶段，政府依法行使收益权和处分权，或向对方转让产权收回投资；或按市场价格向对方收取租金；或收购对方产权，收回房屋的全部占用权和使用权；或在市场公开出售，双方按产权比例分配收益。 



“出售时，和政府按比例分享售房差价，可以有效遏制富裕人群的投资积极性。”陆玉龙说。 



陆玉龙说：“‘产权共有’模式的本质是政府和个人共同解决个人保障问题。而政府可以把高房价带来的高土地出让金进行再分配，补贴到经济适用房建设领域。” 



争议 



对于“产权共有”经适房模式，复旦大学房地产研究中心华伟认为，“弱势群体居住的需求远远高于投资的需求，使用权而不是产权的获得是第一位的。对此，政府需要在土地出让金和相关税费方面，进行优惠。但是，毕竟公共财政有限，这时政府拥有一部分产权，一方面随房屋的升值得到回报，另一方面对于负担不起买房成本的人来说，政府的投入更是降低了他们买房的成本”。 



复旦大学法学院副教授段厚省认为，“产权共有”属于法律上的一个特例，可能是非典型的一种政策。而在《物权法》中，也并产权的获得是第一位的。对此，政府需要在土地出让金和相关税费方面，进行优惠。但是，毕竟公共财政有限，这时政府拥有一部分产权，一方面随房屋的升值得到回报，另一方面对于负担不起买房成本的人来说，政府的投入更是降低了他们买房的成本”。 



复旦大学法学院副教授段厚省认为，“产权共有”属于法律上的一个特例，可能是非典型的一种政策。而在《物权法》中，也并没有涉及政府与个人产权共有的专门规定。 



复旦大学民法学教授刘士国认为，我国的房产改革基本是朝住房私有化的方向发展。产权共有这种想法基本属于一种特例，也属于国家照顾困难群体实行救济的一种方式。“产权共有也是一种独立的方案，但不是长期，也不是基本的一种方法。”

这些能做更进一步分析就好了