主题："莲花河畔景苑"楼倒之后业主如何维权

据房地产时报报道：6月27日清晨5时30分左右，淀浦河畔，“轰”的一声，一栋13层的在建住宅楼突然倒下。

该楼盘位于上海市闵行区莲花南路与罗阳路交界处，名为莲花河畔景苑，开发商是上海梅都房地产开发有限公司。小区一共有十一栋楼盘，总高均为十三层。小区2007年开始开发，倒塌的楼房是七号楼，目前尚未交房入住，一名建筑工人当时尚在楼内当场死亡。目前楼盘倒塌原因仍在调查之中。根据专家初步推断，有三大原因可能导致大楼倾覆：一是堆土过高；二是颠倒了施工次序，先造楼房再挖停车库；三是地质不稳定而桩基又没有打深打实。“莲花河畔景苑”倒地之后，留下四道难题：在建中的住宅楼为何突然就地而“卧”；至今仍蒙着神秘面纱的开发商资质令人生疑；已购买该楼盘的市民该如何维护自己的权益；更令人深思的是，到底谁来做公众消费的“守护人”？

查明事故原因

各方力量都在展开调查、挖掘事故背后的真相。由政府部门派出的专家组正在调查事故发生的原因；各类媒体纷纷报道相关的最新消息；民众也自发通过各种渠道进行“人肉搜索”。这起期房倒塌事件引发的“余震”效应正在显现。

目前该区域二手房市场比较平稳，影响不大。中原地产莲花分行一组经理张宏表示，门店离事发小区大约200米左右。事故发生后，该板块二手房市场并未出现明显波动，卖方业主没有明显的抛盘和降价迹象。张宏认为，这一事件影响不了周边几个楼盘的买卖，离事发地点最近的几个小区分别是罗阳七村和罗阳五村，这两个小区是房龄较长的老工房小区，次新房嘉和花园是2001年－2004年间开发的8层电梯公寓，离河都比较远，周边也比较成熟，了解这一区域的购房者不会因此打退堂鼓，房价不会受太大的影响。但一些外区不了解情况的人可能会陷入认识误区。

开发商饱受质疑。公开资料显示，开发商上海梅都房地产开发有限公司1995年注册，是一家私营有限责任公司，法人代表张志琴，公司持有三级房地产开发企业资质证书，注册资本800万元。注册地址在闵行区莘朱路968号，但媒体调查发现，这里写的是另一家公司的名字。此外开发商第二大股东的梅陇镇镇长助理背景也格外引人注目。“阙敬德”成了这几天最热门的网络搜索关键词。这位“阙敬德”，是出资额270万元的“梅都房产”主要股东之一，而在闵行区政府网站上，“阙敬德”其名还拥有多个现任的公务职位。更让人难以置信的是其中还有“对原梅陇征地服务所所长阙敬德以玩忽职守罪立案侦查，追缴赃款赃物及挽回经济损失1327万余元”一段文字。是恰巧同名还是同一人，目前仍有待有关部门的调查。

目前业主缴纳的房款仍处于安全状态。政府有关部门表示，开发商上海梅都房地产开发有限公司的企业资质证书尚在有效期内。目前对该项目开发商、建筑商、施工方、监理方等9人采取适当控制措施。

事发后相关部门及时发布了《告莲花河畔景苑购房者书》，并及时公开对外热线咨询电话，相关部门主动承诺将确保购房者合法利益不受损害。同时，由信访部门和律师团组成工作组，接待购房者咨询。

依法理性维权

付了钱，房子却没了。世界上还有比这更痛苦的事情吗？事故发生后，一位网友在论坛上回复说：比这更痛苦的是，你买的不是倒的那栋楼，而是旁边那栋。

“莲花河畔景苑”住宅建筑面积约6.6万平方米，总套数629套，已出售489套。已购房者最关心的问题是如何才能切实维护自己的权益。同为购房者，“直接受害者”和“间接受害者”有差异。

上海律师协会建筑与房地产法律研究会委员、上海大邦律师事务所律师张黔林表示，从法律角度上看，除了法律上规定的不可抗力外，楼盘出现问题，开发商是第一责任人。倒覆房屋的购买者可以直接向开发商要求退房并赔偿损失，难的是其他没倒的房子的业主。张黔林表示，对其他业主是否造成损害，是否能索赔是个问题。虽然这件事实际上已经影响到这个楼盘的品质，但业主的损失很难量化，难以评估。

那么购房者能够获得什么赔偿？上海市律师协会建筑与房地产法律研究委员会主任，上海市海华永泰律师事务所高级合伙人、副主任周吉高律师在接受房地产时报记者采访时表示，期房倒覆的业主可以依法要求开发商承担违约责任，赔偿因房价上涨给业主带来的损失。周吉高律师认为该栋楼在房屋还没有交付给业主之前发生倒塌的情况下，购置该栋楼的业主要想维护自己的权利，关键看双方签订的商品房买卖合同如何约定。一般情况下，业主可依法以合同目的无法实现为由主张解除合同，即退房，要求开发商返还已付房价款及相应利息。

至于其他楼栋的业主能否主张退房或索赔的问题，周律师认为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”因此，其他楼栋的业主能否主张退房，主要看房屋主体结构经核验后，是否合格，假如合格，则无权主张退房。

针对部分业主提出根据《消费者权益保护法》（以下简称《消法》）以开发商“销售伪劣商品”为由主张退一赔一，周吉高律师认为这一主张缺乏事实和法律依据。他认为，关于商品房是否适用《消法》，司法上存在争议，即使商品房适用《消法》，依据《消法》第四十九条“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍”的规定，由于开发商不存在欺诈行为，故业主无权依据《消费者权益保护法》主张退一赔一。同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。所以，业主也不能依据最高人民法院前述司法解释主张退一赔一。

另一位房地产专业律师表示，购房者马上提出退房未必是保护自己利益的最佳方式。房价经过连番涨价，已经远远高于购买时的价格。因此他建议，购房者首先应该等待鉴定结果出来，在政府的干预下，开发商应该会作出担保和承诺。在情况明朗后再咨询专业人士，根据自身的情况决定最有利的维权方案。

周吉高律师则建议开发商目前应该积极配合政府做好事故楼盘的事故鉴定工作，查明事故原因，安抚业主情绪，妥善处理业主退房，待查明原因后向事故责任主体追偿责任。

“水景房”受关注

“莲花河畔景苑”的倒下，也引发了公众对建筑质量安全的空前关注，同时也延伸到对“水景房”的疑问。“水景房”是否安全，还能不能买？

焦点上海房地产网的一份调查显示，事故发生后，对目前建筑质量产生怀疑的投票者占45％。对事故造成影响选项中，42％投票者表示“我觉得有必要联合其他业主对我现在住的房子进行安全测试”，33％的投票者表示“我暂时不打算买房子了”，19％的投票者表示“我不打算买那块区域的房子了”。

采访过程中，多位从业多年的房地产业内人士对这一事件表示震惊。华东理工大学房地产与城市文化研究所特邀研究员、自由策划人凌嘉琪说，这一事件是空前的，希望也是绝后的。但他表示，饭还是要吃，生活还要继续，房子还是要买，不能因噎废食。东海大桥、长江大桥屹立不倒，说明海里、水里造建筑物是可行的，“说明技术上是没有问题的。关键是怎样在技术上把好关，踏踏实实做好。”

一位不愿透露姓名的专家级总工程师表示，从业二十年来，第一次听说这种事。日后建筑规范有可能因此调整，对地基的要求将加强。他认为，如果楼盘有地下室可能会好很多，最多倾斜，不会倒覆。因为地下室会加强楼房的稳定性，地基深了，也增加了楼盘的“抗拔性”。他还说，目前建筑规范上对于建筑物距离河堤距离并无明确要求。依传统的环境观而论，有种说法叫“割脚水”，意思是靠水建造的房子地基不牢。其实牢不牢关键看建造技术和质量。

中原地产莲花分行一组经理张宏说，水景可分为天然河道和人工水景，通常是开发商的重要卖点，“水景房”的价格一般比普通房屋要高5％－10％。今后消费者在购买水景房时可能会更加慎重和理性，全面衡量景观和安全问题。

谁来做“守护人”

这一事件也对有关部门的把关能力提出更高的要求。凌嘉琪表示，到底谁来做公众消费的“守护人”？毫无疑问，政府有关部门应该负起把关的责任。

消费者通常是按照常识来做事，不能要求他们成为专家。比如买鞋子，普通消费者很难分辨皮质是头层牛皮还是二层牛皮。但“市民应该多增加一些知识，政府应该为民众把关。首先要从检测部门、盖章部门、监管部门抓起。”

凌嘉琪说，如果因为一幢楼倒塌而不买房子，是因噎废食。但假如人们真因噎废食，就说明有关部门的把关缺失了。政府应该在商品进入流通环节前，成为公众消费的“守护人”，把好关，确保安全。

■链接：

南京要求“水景房”离河堤至少5米

南京市政府今年4月1日实施的《南京市水利工程管理和保护办法》第七条中规定，“在保证防洪安全的前提下，河道穿越城镇段的管理范围为背水坡堤脚外5米。”这一条明确规定了“水景房”与河堤的距离。

  这估计是一个很漫长的过程吧！