主题：半年开工铁律将被打破

而在9日召开的中服地块现场答疑会上，北京市土地整理储备副主任叶向忠的一番讲话，让不少业内人士认为，今后北京市的土地市场将酝酿三大重大变革，首先，出让条款中的半年内开工的铁律有望被打破；其次，今后土地出让竞买人的资格设定将更加苛刻；最后，土地一级市场供应更加符合市场定位。

叶向忠表示，半年内开工对企业而言是一项艰巨的任务，需要企业积极地发挥主观能动性，积极地联系各个委办局，因此目前正在考虑延长企业拿地后的开工期限，或者是对特殊地块开工日期另行规定。

此前，华润置地门头沟项目被曝囤地，原因就是因为其为外资，项目手续繁琐。同时在今年北京市两会上，潘石屹也向副市长陈刚表示,2009年10月以40亿元拿下的望京商业地块的规划方案尚未获批,很难按照合同约定在2010年4月1日前开工。可见半年内开工的铁律有待商榷。

因此，无论是半年开工也好还是一年开工也罢，需要的是土地部门制定出更加明晰的施工时间表，直到项目上市销售形成真实供给才是打击囤地的根本。

土地竞买规则将更加苛刻

中服地块不仅因为其位置、地价高而被关注，更重要的是其苛刻的竞买条件。

在9日中服地块的现场说明会上，叶向忠表示，参与中服地块竞买联合体中的金融机构可以不是一家，但是必须有一家的注册资本金超过50亿元；参与的开发企业也可以不是一家，但是必须有房地产企业一级开发资质，而且其中一家的注册资本金必须超过20亿元。同时还规定竞得土地后，金融机构必须自用，剩余部分不得出售只能出租，地价款需一次付清。

按照叶向忠的说法，这些条款是抬高门槛杜绝没实力的企业前来“搅局”，防止出现大龙地产的情况。同时他还表示，土地出让金的支付额度是就市场情况而言，目前自己还没有看到市场有任何衰退迹象，因此现阶段出让的土地将依然执行地价款一次性付清，并表示在今后的土地出让中，会根据地块的实际情况制定中服地块的类似条款，以保证土地可以正常开发上市。

有表示,一次性付款的要求,可以过滤掉很多不具备资金实力的开发商。对于这些非住宅立项土地,这次的出让条款要求,“除住宅、公寓外,产业功能项目须长期持有或经营管理,原则上不允许分割出售小产权”。这就把喜欢“商改住”、习惯散售商业物业的开发企业挡在门外。

可见，随着打击囤地力度的加强，市国土局正在细化土地出让的细节工作，在价高者得的前提条件下附加了“信用评级”、“实力评级”、“经营模式评级”等苛刻条件。

2006年，北京市出台了《北京市土地一级开发项目招标投标暂行办法》，并于当年底对门头沟新城城子地区21-218号用地和石景山区南宫住宅小区地块的一级开发实行了公开招标，首次将土地一级开发权推向了市场，但是经过三年的运作，这一政策于2009年底宣告作废，转而由政府主导，企业运作的模式。

记者了解到，在一级开发权下放的三年中，大部分土地未能按照约定完成拆迁，一定程度上对土地市场的供应造成了影响。

在收归土地一级开发权的同时，业内对于将来土地市场供应的土地质量关注。叶向忠表示，目前正在跟市规划委研究，尽量在土地一级开发中清理完拆迁工作，为企业提供可直接开发的成品地块，以缩短开工前的准备工作。同时考虑是否将一些配套设施如医院、、道路等修建完成后再入市交易。

同时记者从戴德梁行了解到，目前该公司正在帮助旧宫政府规划一块1000亩的土地，目前正在做一级开发，他们的作用是在土地一级开发时就用市场的规则确定土地规划，比如地块将如何划分、如何配建商业、如何符合开发商的需求等。商报记者 赖大臣

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