主题：独家评论：中低收入人群该不该买房

本来，我是不喜欢凑此热闹的，因为这是一个很常识的问题，需要与商人们来讨论吗？但是在不少媒体百般要求下，也只好在道理讲几句。
首先，在市场体制下，一家企业生产什么产品，其产品的消费对象如何，这完全是企业本身的决策，局外人根本不需要过多的说辞。因为，企业只有生产适应市场的产品，有其产品的消费对象，那么企业才能找到自己的生存之道，否则，市场就会把该企业所淘汰。

但是对于住房市场来说，情况就不同了，特别是在中国现行的体制下，情况更是不同的。仅仅是以市场的一般性原则来讨论住房的买卖问题就容易引起大谬了。因为，一个文明社会中，住房是个人最基本的生存条件。离开了衣食住行，个人的基本生存权利就可能被剥夺。特别是在市场体制下，由于整个市场运作都是以货币来交换，而个人获得货币的能力、禀赋、知识与背景都是千差万别的，因此个人所获得货币也会差别悬殊。加上住房是个人一生中最昂贵的消费品，如果仅仅以货币的方式来分配住房，那么肯定会出现住房拥有的严重两极分化。强者拥房千间，弱者身无片瓦。因此，无论是发达的市场经济国家还是计划体制及发展中国家，都会建立住房保障制度来保证人人有房住。

一般来说，在市场经济下，人们把住房保障制度理解为了保障每个人都有房子住，政府采取一些特殊的政策措施来帮助那些完全依靠市场解决住房有困难的群体的制度设计。如住房公积金制度、经济适用房制度、公屋制度、廉租屋制度等。也就是说，住房保障制度完全正确政府的事情，在市场经济中住房困难者要由政府来解决。

但是，在我看来，在市场经济中，住房保障制度应该是一个多层次的体系。它既有政府向那些完全没有一点能力购房者提供居住条件之责任，也有政府出台相应的土地政策、税收政策、银行信贷政策来帮助经济能力困难购买住房的制度。特别是在中国土地产权国有的情况下，政府既有义务也有能力来在政策方面来保证民众住房条件。住房保障制度还有房地产开发商之企业责任，即房地产开发商在政府的政策指引下，有责任为社会广大民众提供价廉物美的住房商品。只有这几个方面形成一个整体，才是一个公平有效的住房保障制度体系。一般来说，现在我们对住房保障制度理解仅限于第一方面，而忽视了后者两方面。甚至于把后两方面分裂开来、对立起来。“别让所有家庭都买商品房；市场化方式不能解决穷人住房问题”等言论就是这种分开与对立典型思想。

本来作为一个商人，你的产品卖给谁，完全由其所生产的产品来说话，不需要由生产者来决定谁可购买或谁不可购买，这些完全是市场的选择。但有人为什么要把整个住房保障制度对立起来，为什么想用行政命令的方式来代替市场之选择？其问题的实质就在希望借助住房市场的特殊性、借助于中国土地市场的特殊性来操纵房地产市场及房地产市场的价格。

土地是房地产企业根本。就目前的情况来看，除广州等少数地方之外，国内的土地供应基本上是通过协议的方式出让，多年来以招标和拍卖等方式出让土地的比重一直非常之低，这一比重只是在近年来才稍有提高。协议出让土地的制度安排，使得土地市场价格机制扭曲，没有开发资质者可以获得土地，进而转手获利，同时又通过制度性壁垒，使垄断力量从土地市场向房产市场延伸。更可怕的是，一些地方在土地收购储备制度建立后，出于地方财政收入最大化的考虑，不但没有适量及时的供应土地，反而采取了维持土地市场“适度饥渴”的做法，使市场供求紧张状态更趋恶化。

在这种情况下，获得土地的房地产开发公司或者是与政府利益相关的企业，或者是具有特殊关系背景的人。而这些人或企业一旦获得土地，就成了房地产市场的主宰，土地的行政性垄断由此转化为市场性垄断。在这种情况下，再考虑到房地产产品空间的不动性、高度异质性、极低的相互替代性等特点，进入房地产市场而又存在相互竞争关系的企业数目就不会太多。在处于同一地段、开发类似产品的企业数目很少的情况下，企业之间就会明显感受到竞争对手的行为对本企业经营业绩的影响。在需求一定的前提下，假如开发公司之间竞争激烈，房价必然会下降。房价下跌会压缩开发商的利润空间。这样的竞争是开发商不愿看到的，因此开发商之间存在价格合谋动机。在需求旺盛的条件下（包括投机需求在内），开发商之间更加缺乏价格竞争的外部压力。而更严重的是，在或真或假的行情看涨的大背景下（开发商时常制造涨价升值的假象，其实往往是有价无市），消费者反而会对降价出售的房子的质量产生怀疑，从而陷入买涨不买跌、“价格越低房子越卖不出去”的恶性循环。

对于资本密集性的房地产开发商来说，保持房价刚性、降低巨额沉淀成本的风险、获得超额利润等因素，成为开发商价格合谋的动力。如国内开发商的默契合谋就采取了价格领袖制的形式。即由首先进入市场的开发商制定价格，后来者跟随这一价格。如果有人破了规矩，敢于降价竞销，则必群起而攻之。这种价格合谋的行为加剧了国内住宅市场的垄断。对住宅市场的价格垄断使开发商能够攫取超额利润，同时必然会降低企业的效率水平，妨碍优胜劣汰机制发挥作用，并将降低消费者的福利水平。可以说，就目前房地产市场的的情况来看，商品房的价格基本上是由房地产开发商来主导，购买者对房价影响根本不存在。可以说，有放出不能让穷人购买商品的话，说到底就是希望用此言论来操纵房价。

还有，中低收入民众该不该购买房？这本来是民众自己的决定，本来是政府通过政策来调整的事情，根本与房地产开发商没有关系。但是，有房地产商为什么要大张旗鼓地来代替民众与政府来决策呢？除了希望通过这种方式来操纵房价之外，还在于借这种方式来减少企业的社会责任、还在于一些人本身就有歧视弱势民众的情结并试图通过这种方式来激化富人与穷人之间的矛盾。