主题：房产税不仅抬升了房价 还顺便拉升了房租

背景：时下限购令已经基本落地，各城市无论是执行与否都已经不是媒体所关注的问题，而时下最让媒体关注的是各地的房价、房租。是否会真的出现买不起租不起的现象？

社会有一种观点认为，房产税将以增量征收为主，为此一些地方出现了为规避房产税而交易量猛增的现象。也有人认为，要制订政策防止房产税征收范围扩大化。从目前来看，以增量征收的出发点是合理的，但从发展的趋势看，对存量和增量都开征房产税可能是一个趋势。

一个最简单的道理是，所有的增量都会变成存量，而存量中一部分已纳税，一部分不纳税，本身就是不公平，这也将打乱房产市场的价格体系。因此，即便房产税有免征项目，也不能以存量和增量来划分。当然，可以预测的是，在实际执行过程中，会先以增量开征为试点，积累经验，在条件成熟时逐步扩大到对存量房开征。

因此，在房产税开征成为定局的情况下，普遍征收可能是最终格局。

而且，推出房产税的根本目的并不是打压房价，而是替代土地财政，逐步成为地方财政的支柱税种。因此，可以预期，一方面，土地资源越紧张的地方政府，对房产税的期望越大；另一方面，当地方政府收入与房价挂钩时，最不希望出现的就是商品房价的大幅下降。所以，从这个角度说，目前重庆和上海即将出台的方案，破冰意义要大于财政意义。尽管最初的开征范围不会太大，税率不会太高，但重要的是让社会逐步接受 “房产要纳税”的理念。

至于很多人期待的房产税对商品房价格的影响，可能更多只能体现在社会心理上。虽然房产税被视为这个市场最大的利空消息，但人们过高地估计了房产税对商品房价格的调控作用。

一方面，从重庆和上海的方案看，房产税税率均不超过一个百分点。以上海平均房价2.2万元计算，100平方米的房子价值220万元。1%的房产税意味着每年交税2.2万元。这个征税额度带来的持有成本很难对市场形成有效压力。一旦房产税利空出尽，而流动性规模又没有得到有效控制，那么房价再度上涨的可能性是存在的。

另一方面，卖方在持有房产期间缴纳的房产税将构成他出售房产的成本之一。当前出售与5年后出售，在其他条件不变的情况下，卖方多支付了11万的房产成本，这必将转嫁给买方来承担。因此，房产税的开征更有可能提高房产价格。

房产税从“增量征收”到“普遍征收”或将成为趋势，在演进的过程中如何尽量减少对中产以及弱势阶层的损伤，是政府必须考虑的问题。随着房产税的开征，社会也更有理由把保障性住房作为考核各级政府的一个约束性指标。这也应当成为地方政府开征房产税的终极目标：取之于富人，用之于贫民。

关于房产税的讨论并没有随着重庆、上海等城市试点步伐的迫近而降温，相反，坊间对房产税的态度经历了一个从期待到怀疑再到担心的颠覆性变化过程——很多人逐渐感觉到，即将出台的房产税不仅难以抑制高房价，反而可能成为悬在中国中产阶层头上的一把剪羊毛的利器。

究竟为什么要征收房产税，得先从中国房产税出台的前世今生说起。中国的房产税最早源于7年前的物业税，而当初进行房产税改革的初衷和抑制房价关系不大，而是为了规范繁杂的“不动产税”。在中国房地产领域，与房地产有关的税收包括房地产税，城市房地产税，城镇土地使用税，土地增值税，耕地占用税，印花税，营业税和所得税，繁杂程度在全球独一无二，而夹杂在其中的各种收费更是举不胜举，饱受公众诟病。基于此，为了完善国内房地产开发和交易环节税费，十六届三中全会提出 “实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。也就是说，房产税出台的初衷是为了规范房地产领域的税费体系。

随着坊间流传的各种房产税版本的曝光，民众发现，按照这些版本，房产税根本无法起到平抑房价的作用。以税率为例，不管是1%，还是0.5%，和目前房价的涨幅根本不能相提并论，甚至连CPI的涨幅都无法企及；如果再看征收对象，无论是按照面积征收，还是按照套数征收，对房产税真正有感受的只有一类人，那就是中产阶层。因为低收入者有可能免税，这在征收房产税的国家基本是一个通例；至于真正富有的阶层，房产税的支出对他们而言并不构成什么负担。最后，房产税的真正承担者将是拥有一套以上住房、生活相对优越的中产阶层。对于中产阶层而言，即使1%的税率，每年的支出也在万元以上，绝非一个可以忽略不计的数字，房产税杀房价无力，但对付中产阶层却可以让他们感受到冷冷杀气。

在这种情况下，明确房产税的征收目的非常关键：是为了抑制房价，是为了抑制投机，还是通过向中产阶层征税给地方政府增加稳定的收入来源？要完善税收体制，就要在征收房产税的同时大幅度取消其他的税费，而要抑制高房价，就不应该针对居民个人，而应该对那些拥有三套以上住宅甚至还有别墅等豪宅的人群征税，或者对炒房者直接征收暴利税。如果不明确房产税开征的目的，而且在对目前已经存在的与房地产有关的税费进行清理的情况下，就贸然开征，则意味着房地产领域的税收将更为繁重。从国际比较的角度看，我国房产税税费不仅不算低，而且很高，与房地产开发和交易有关的税费多达60多种，占房价的比例保守估计在40%以上。由此而言，房地产领域税费改革应该在维持现有税负水平的基础上调整结构，而不是只强调征收房产税。

从国际上来看，关于房产税如何征收，征税对象，税基，税率等等，各国的做法虽有差异，但共同点远远多于差异。比如，以英国为例，房产税是唯一的地方议会可以决定的税收，占英国地方税收收入的比例高达90%以上，占地方财政收入的比例也在60%左右，可谓地方财政收入的第一来源。在这个意义上，很多国家的地方财政都是“土地财政”，但在英国，从未听说民众对房产税的抱怨，而且都是主动申报。这些税收，最后用于社区教育、医疗等各方面的建设。而且，英国地方政府并不是无限制地征收房产税，而是每年确定一个征收支出的总预算，减去中央财政的转移支付和其他收入，只有差额部分才征收房产税，同时，还对低收入阶层完全免税。这样的一个税收体系决定了房产税虽然是地方财政的主要收入来源，但民众对其具有较高的认同感。