主题：房产税之疑惑与思考

房产税改革试点在2011年春节前落地沪渝两地，令这个贯穿2010年始终的话题有了阶段性结果。但由于房产税所涉及的群体之广、改革之深，各界的讨论与建言仍然不绝，足以显示其中所承载的压力与期待。住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹女士在房地产领域与财税体制领域拥有深厚的理论基础与多年的研究经验，特针对当前关于房产税争议较大的五个方面进行全面释疑，以作学术探讨。本报独家刊发，以飨读者。

房产税是一项长期制度建设

开征房产税的目的是什么？房产税是财产税，具有调节收入分配、促进住房资源集约使用、抑制住房投机、减少存量住房闲置、平衡地方事权与财权等多项功能，是财税体系完善和房地产市场运行不可或缺的一项长期制度。

国务院9月29日提出加快推进房产税改革试点工作，不到四个月的时间，试点就在上海和重庆正式开始，可以看出政府在推进改革和落实政策方面的决心。房产税在我国不是一个新税种，1986年我国就有《房产税暂行条例》，但当时的条例中对个人住房是免税的。这次上海和重庆恢复对个人住房开征房产税，应该属于房产税的改革试点，不是新增税种。

从财税体系来讲，恢复对个人住房开征房产税，在我国税收体系中增加了财产税的比重，是我国税收体系的重大完善。由于在计划经济时代，我国绝大多数人都是无产者，所以我国长期以来财产税制度不完善。现在不但有产者越来越多，而且财富差距也在扩大，与此变化相适应，保护私有财产和调节财富分配的法律制度也需要随之建立，否则，如果私有财富得不到法律的保护，收入和财富差距没有有效的调节机制，那么创造财富的动力就会失去，社会稳定就难以保证，国家的发展就难以持续。

在保护私人财产方面，2007年我国实施了《物权法》，这是我国保护私有财产的一项基本大法，包括住房在内的私有财产有了法律上的保护。同时，《物权法》也明确了建设用地使用权是用益物权，使建设用地使用权这种债权在法律上赋予了物权性质，为财产税意义上的房产税全面开征奠定了法理基础。在调节收入和财富分配方面，我国过去主要对新增收入征税，对存量财富征税较少。住房无疑就是家庭中最大的存量财富，而且是不容易隐藏、容易估价的财富。客观地说，拥有住房的多少能够在一定程度上反映其拥有者财富的多少，对此征税，有利于调节收入分配，增进社会公平，缩小贫富差距。我们注意到，目前世界各国普通有对房（地）产征收财产税的制度。在我国，随着房地产市场的建立，城镇私有住房已占85％左右，收入差距在住房上的体现越来越明显，所以，建立和完善财产税制度已是当务之需。

住房制度改革以来的经验表明，住房问题的解决需要市场与保障双轨运行。市场配置住房资源可以更有效地满足多样化和个性化的住房需求，既然建立了市场，那么与市场发展相适应的法律制度就必须要相应建立，否则市场就会走向畸型。上海和重庆试点房产税对个人住房恢复开征，无疑是市场制度建设的一种积极探索。

试点先行科学务实

如何评价试点方案？总体看，两市的试点方案体现了地方政府务实的科学态度，注重了可操作性，这有利于试点顺利推进，通过探索、试验、发现问题、总结经验以利推广。至于税率是否合适，政策衔接是否完善，征管是否得当等疑问，还需在试点中得到验证。

两个城市改革试点的具体方案有明显区别，但也有一些共同特点值得关注。

一是将征税的对象锁定在以新增购房为主，管理市场预期的作用明显。上海房产税方案只针对超过标准的新购住房，过去所购住房不涉税。重庆主要对新购的高档房征税，新购的普通商品房不征税，虽然征税涉及部分存量房，但仅限于独栋别墅，数量非常有限。两市的征税重点都是针对新增购房，对稳定市场预期有积极作用。

二是差别化的税率指向控制高价住房，抑制高价房需求的意图明确。上海和重庆的方案均对购买价格高的房产适用较高税率，用经济手段调控住房市场的政策意图是很明确的。

三是设定了较为宽松的免税条件，充分保护本市居民居住需求的做法明智。两市方案中对本市居民基本自住和适度改善居住需求均给予了比较宽松的保护。如上海扣税的人均面积达到60平方米，一家三人扣税面积就达180平方米。此外，还规定了若干种退还、免征的情形，充分保护了合理的住房需求。重庆对普通住房一律不征税，即使征税的高档房也分别有180平方米和100平方米的扣除面积。这些特征均体现了地方政府务实的精神，可以说，试点方案注重了可操作性。

四是对非本地工作的居民购房征税较严，控制投资性需求的政策明朗。重庆市对非本市居民购买第一套住房不征税，购第二套及以上无论什么住房都要征税，且不享受扣除免税面积的待遇。而上海试点方案对非本市居民在上海新购住房无论是第几套都要征税，符合优惠条件的可以免退。两市对非本地工作的居民购房的征税条件明显严于本市居民，表明了限制投资性购房需求的明确态度。

总之，从两个试点城市的方案看，地方政府充分考虑了当地实际情况，政策意图明确，涉及面小，不会引起社会大众的恐慌，有利于减少改革试点的难度，有利于试点的顺利推进。

调控市场的有效经济手段

房产税会推高房价还是降低房价？征收房产税从长远看是制度建设，但短期对市场不可能没有影响，房产税这种长期的税收负担会降低购买大房子和多套住房的动力，增加了住房投资收益的不确定性，进而影响购房需求，是调控市场的经济手段和长效机制。房价控制需要多重政策的组合效力。

虽然从方案看试点城市的税率并不很高，但征收房产税会增加房屋的持有成本，多购房、买大房、买高价房要多交税，这个制度预期一旦形成，将会普遍地影响购买者的决策。房产税虽然目前仅在上海和重庆两市试点，但对其他城市的市场预期也会产生影响。至于征税后增加的这部分成本能否全部转嫁出去推高房价，最终还是要看转让时房地产市场本身的供求关系和外部宏观环境。