主题：叶檀：下半年楼市将大面积降价

今年下半年，我国住宅地产将不得不大面积降价求售。

社会资金持续撤出房地产二级市场，转而进入一级市场，成为金融食利者。

开发商持续处于资金紧缩窘境，经营性现金流入不敷出。据终端统计数据显示，目前上市的房地产企业现金流为-238.04亿元，去年同期的现金流为27.84亿元，增长率同比为-955.1%。

据国家统计局6月14日公布数据显示，1-5月份，房地产开发企业本年资金来源32340亿元，同比增长18.5%。其中，国内贷款5803亿元，增长4.6%；利用外资266亿元，增长57.3%；自筹资金12486亿元，增长30.9%；其他资金13785亿元，增长14.6%。在其他资金中，定金及预收款8259亿元，增长23.3%；个人按揭贷款3443亿元，下降8%。

开发商主要依赖自有资金，在自有资金中，主要靠房地产信托融资。据《2011年1-4月房地产信托发展报告》显示，2011年1-4月共发行222款房地产类集合信托产品，发行规模达722.11亿元；与去年同期相比，发行数量增长66.92%，发行规模增幅达115.26%。目前房地产公司的信托成本高达20%以上，越来越多的信托项目如饮鸩止渴，开发商不得不推盘加快现金回笼。

近日有媒体表示，外资对中国房地产唱空做多，这不是事实。

6月15日，标准普尔发布的预测，未来12个月内房价将下调10%，将中国房地产业的整体评级由之前的“稳定”下调至“负面”；无独有偶，知名国际评级机构穆迪也将中国房地产业的整体评级由“稳定”调整为“负面”，其原因为“中国房地产开发商未来将面临艰难的营运环境”。

这并非预示外资看好中国房地产，恰好相反，这是房地产资金链条恶化的标志。由于房地产企业为资金链条愿意付出高息，外资乘虚而入，坐享高息。事实上，在俄罗斯等国的国债危机爆发之前，国际金融巨头都这么干过，这种金融食利行为是火中取栗的标志，绝不意味着看好某个行业。

由于内地民间资金数量被低估，仅靠限贷无法解决房地产价格上升，但目前房地产预期下降导致投资者手握现金，不愿意进入二级市场。因此住宅市场成交量下降。今年1到5月，17个城市住宅成交面积同比降9%，一线城市同比降12%，二线城市同比降8%。这对于依然处于高位的住宅库存消化十分不利。预计今年下半年，房地产市场价格会处于下降趋势。6月16日，国际信用评级机构标普将中国房地产市场前景预期从“稳定”下调至“负面”，并预计未来6-12个月，中国房地产价格可能会有10%左右的降幅。

但是，房地产市场不至于硬着陆，主要原因是保障房建设规模会超过商品房。根据国家统计局公布的数据，1-5月份，全国房地产开发投资18737亿元，同比增长34.6%。其中，住宅投资13290亿元，增长37.8%。该两项数据均远远超过固定资产投资数据，可见，房地产投资在保障房的庇护下并未降温，但估值中枢会因为保障房的上市而下降。

香港大学经济金融学院张五常教授较早前在上海发表讲演时，谈及中国楼市泡沫时说：“什么叫泡沫？ 所谓的泡沫就是拿针戳一下就破了，那才是泡沫。中国的楼市说泡沫，但用什么都扎不破。中国的楼市泡沫是钢做的，而且还得继续涨。”

对五常先生的这番高论，笔者实不敢苟同。

去年以来，我国政府采取了在网上被称作“史上第一严厉”房地产调控政策，可是实际效果却与政府的政策预期相差甚远。造成这个结果的原因有很多，但是其中很重要的一个原因就是中国政府主观上不想等到泡沫破灭时再出手干预，并承担由此引发的经济硬着陆的风险。想在泡沫变化的临界点到来之前，运用包括经济、行政等一揽子调控措施，在将住房价格基本可控的前提下，逐步化解泡沫的压力。客观上来讲，政策这种出发点就在一定程度上有些投鼠忌器，加上房地产市场自身情绪化的因素，遂导致了当下这种类似于“中央空调”的尴尬局面。