主题：听说温泉康城正在捂盘！

社会上在误传我在鼓励“捂盘”，这大约是媒体的理解，其实我反对的是政府对“捂盘”的处理方式；社会上在误传我在鼓励“涨价”，这大约也是媒体的理解，其实我是反对在已交纳高额土地增值税的价格上加价。

“捂盘”应该是市场经济中调节供求关系与价格关系必然存在的一种方式。在产品盈亏平衡和获取利润最大化的诱因之下，当市场中价格过低时，产品供给者就会从盈亏和利润追求的角度选择库存部分或全部产品，以等待价格在供求关系变化之下用减少供给来提高价格（假定需求不变）。“捂盘”就是将商品库存来减少市场供给量以提高价格的行为。但“捂盘”能够提高价格的前提，其一是市场中的供给量能够因个体或群体的“捂盘”而实现减少的目标、垄断供给的源头，其二是需求不能因供给的减少而发生量的减少这种变化。否则价格就不会因“捂盘”而波动。

“捂盘”一是为了不亏。如2007年底至2009年初市场进入低潮时，价格暴跌、消费下降、供过于求，许多公司不得不封盘。不“捂盘”按原价也卖不出去。“捂盘”成了正面稳定市场价格的作法。

“捂盘”而是为了追求更高的利润，不排除暴利，用人为制造的物以稀为贵谋求暴利。像国家宣布涨价之前的商品囤积，解放初期的囤粮囤棉的“不法商人”等，会造成市场的恶化和社会的动荡。

中国的特定政策环境与不同体制的监管考核办法都会对企业的行为造成影响，也会与为追求利润无关的产生“捂盘”的动因。如上市公司调整年度或季度的销售节奏，避免一年的销售增长过高而次年无货可销的业绩严重不平衡发展的困境；如国企按年度国有资产增值保值的考核让一些企业管理者难以在某年业绩大增之后保证第二年的增值保值率上升，也会为调节业绩节奏而“捂盘”……

上海刚刚解放时，大量的“不法商人”囤积粮食、布造成市场的供应紧缺、物价上涨。陈云同志虽然无法用行政的手段去解决“捂盘”的囤积，但却可以用增加供给的方式打破这种局面，并用就爱个的杠杆作用让“不法商人”破产，最终解决和教训了这种“捂盘”。这漂亮的一仗的历史在六十年前就告诉我们，“捂盘”是市场经济中的必然，也告诉我们解决“捂盘”不能用约谈的方式，而应用增加供给的方式来解决。

当二手房的价格上涨时，请问政府是否能约谈消费者让他们不要“捂盘”？而实际二手房的房屋供给者一定会用“捂盘”的方式来寻找市场交易的合适机会和合适价格。

农民的粮食丰收了，但“谷贱伤农”次次都在丰收之后出现，因此农民为防止粮食价格的下跌一定会“捂盘”，除了现金流有问题的农民之外，是不会在低价时大量卖粮食的。当猪肉价格下跌时，农民就会杀猪、杀母猪，减少供给以让价格回升。国家为了让农民不杀猪、不杀母猪，就必须大量的收购猪肉，用猪肉储存方式减少市场中的供给量，以稳定价格、让价格上涨。这些都与市场中开发商的行为没有任何经济学意义上的差别。但一给市场经济活动扣上意识形态的帽子，就变成了任何人都可以捂盘，如个人、农民、政府……但只有商人不能“捂盘”，开发商不能“捂盘”。

如果没有人“捂盘”，市场中有充分的市场原料可以用来增加供给、市场给以了增加供给充分的政策和信贷支持、供给增加的条件是不受限制的，那么还有谁敢去“捂盘”吗？试想，如果整体的市场供给是不受限的，哪个个体能垄断市场，并且哪个个体有能力用“捂盘”来减少市场的供应量。问题不是出在个别开发商的“捂盘”上，而是在于产生“捂盘”的原因上。

解铃还须系铃人，这个道理讲了上千年了。如果只用约谈“开发商”去解决“捂盘”问题，而不从系铃的角度去解铃，那么问题是得不到根治的，甚至可能连治标的问题都解决不了。反而会激发更多的市场矛盾和民众对价格的高预期。如果政府告诉民众的不是“捂盘”的问题，而是市场中已有大量和将有大量的供给时，民众就不会产生因“捂盘”而误解的价格上涨预期了。

在中国政策短期化的特殊环境下，我不赞成开发商“捂盘”，要涨价就直接涨价，但不要“捂盘”。一旦政策变化反而会砸了自己的脚。但更重要的则是政府解决问题的方式。如果政府仍将精力放在查“捂盘”上，而不放在增加供给上，那么一定是捡了芝麻丢了西瓜。

不“捂盘”不一定价格会下降。“捂盘”者会给不“捂盘”者发补贴、创造扩大销售的机会。“捂盘”能否造成涨价也是未定因素，但“捂盘”期待获取额外暴利则是我不赞成的。如果是非房地产商品，涨价获得的额外利润除了交所得税、营业税外，大头是自己的。但房地产却不同，因为有累进的高额土地增值税，因此未必是价越高越好。

每个项目的价格与销售的速度难易度相关，也决定着资金的回收速度。一定是在合理的土地增值税交纳范围内有个合理的平衡点，既可以让企业获利最佳，也让资金回流速度最快，同时交纳的土地增值税相对合理。当土地增值税已到最高点时的价格就已不再合理了，没增长100元的价格要上交5.5%的营业税、60%的土地增值税、25%的所得税、1.5%的销售费用，那么这100元的销售价格增长中企业只有8元钱的利润，大头都是税收，这就完全不值得了，也许这8元钱的利润还不够资金占用的利息。

因此我从来不赞成价格越高越好的说法，而是价格越合理越好。否则就只能为了多上税而赚了个坏名声。特殊的商品会有特殊的价格，而这个价格一定是在对特殊商品的消费者来说并不敏感的。那么这个特殊的价格产生的额外作用是用税收换了个广告费，而一般商品房用税收换广告费的作用就不合算了。适当的价格理论则让“捂盘”的诱因被抵消了，靠“捂盘”去卖税收更不合算了。