主题：警惕地产信托解药变毒药

    近年来中国信托业呈现出了爆炸式的增长。2011年第三季度，中国信托机构管理的资产规模增至4.09万亿元，其中17%的信托资金涉及房地产业。据普益财富统计，2010年上半年房地产信托新增规模1407亿元，2010年全年新增2864亿元，而今年上半年新增为2078亿元，到目前为止，房地产信托的存量规模已超过6000亿元。

     对于遭遇债务重压和销售萎缩两面夹击的房地产企业来说，信托融资一直是十分受欢迎的资金来源。但这种做法有可能是饮鸩止渴的方式。一般而言，房地产信托的融资成本很高，资金利率普遍在12%以上，加上信托机构的管理费、银行的托管费等中间费用，融资成本估计超过20%，部分信托融资利率甚至高达30%，远高于银行同期贷款利率。如此高的借款利率对于房地产业而言是难以持续的。

    作为资金紧张时的权宜之计，开发商通过信托途径筹集现金头寸可以缓解燃眉之急，不过，目前的房地产信托计划绝大多数是为项目筹集开发资金。显然，信托兑付的即时性和开发周期的长期性存在矛盾。在房地产业下行的趋势下，部分房地产信托的标的项目销售率很低，由此可能陷入兑付危机。

   房地产信托期限以2年期和3年期居多，平均期限在2.5年左右。2009年下半年开始房地产信托密集发行，由此推算，2012年后房地产信托将进入集中兑付期。但截至目前，多数项目的销售情况很不乐观。

   成交极度萎缩，开发商拿什么去还信托？据媒体报道，已经有南京地产信托项目不能到期正常兑付；上海也出现个别房地产信托兑付难的问题。有的项目用发行新信托来偿还旧信托，有的则由信托公司直接监管，还有的则与一些资产管理公司私下协议解决。

     总体来看，大型开发商有较充足的土地储备，货币资金也较为充裕；但中小开发商融资渠道较少，或愿意支付更高的融资成本，导致信托资源在一定程度上向其倾斜，因此也增加了房地产信托的系统性风险。信托机构做信托产品时虽然要求的抵押率也很高。但房地产行业的滑坡不仅会降低开发商偿还贷款的能力，也将导致开发商资产价值的缩水。信托机构持有的抵押品的价值最终可能只相当于未偿还债务的一小部分。

     兑付危机和可能的违约迹象已引起监管层的重视，银监会防控风险的措施也在升级。6月银监会要求将房地产信托从“事后报备”改为“事前报备”后，又对项目立项“窗口指导”，实质上实行审批制。10月银监会叫停渤海信托、方正东亚信托、四川信托、五矿信托四家信托公司的房地产信托业务，为期3个月。业内专家建议，除收缩房地产信托外，加强对房地产信托项目跟踪和监管，敦促开发商加快资产抵押品的销售率和周转率，也是防范房地产信托兑付危机的重要举措。