主题：买酒店式公寓有三大风险

惠东巽寮金海湾距深圳70公里，2011年元旦期间有多个酒店公寓面向深圳投资客。其项目广告称，数百亿投资将这一南中国24平方公里的纯白沙 海湾打造成“中国的马尔代夫”。元旦期间，记者来到这里，这里多个项目吸引了深圳客，包括凤池岛休闲公寓、巽寮金海湾嘉年华度假酒店等。据了解，嘉年华酒 店公寓项目以1．2万元／平方米的均价短短几天销售一空。一位深圳业主表示，深圳关内的房价已涨到三万以上，这里十年后肯定可以和大梅沙相比。

凤池岛休闲公寓分一二期，两期销售均不错。一期投资业主2010年首次领到了租金利润。记者看到了2010年4月份的利润分配表，59平方米酒 店公寓最高当月领到了3600元，最低为1300元，平均为2450元／月。记者费尽周折找到一位投资人，他表示，4月接近旅游旺季，是收入最好的月份之 一。可进入10月至第二年3月，这里的游客稀少，入住率低，能分到的利润自然少之又少。

“半年客旺半年闲，是海滨旅游的共同现象。客源少自然影响到公寓利润。”深圳市珠三角创新发展研究院院长邓耀庆表示，酒店公寓是靠旅游业产生利 润的项目，它的利润和风险与客源多少相关联，而单方面承诺固定回报并不可靠。金海湾海滨目前的客源还受制于交通和配套生活服务，所以目前并不处于最佳投资 期。

记者在元旦期间的体验是，从深惠沿海高速公路下车后，这里便进入了近30公里的乡村公路，路况差，路面窄。而进入景区，商店酒楼大部分处于半歇 业状态。要买到日用品和旅游纪念品都很难。这里海滩沙质不错，但沿海山景植被很少，给人以“秃山”之感。许多大项目还处在前期规划之中，离形成投资优势还 有很长距离。这里还处在15年前大梅沙的发展水平之中。

近年深圳投资客的投资半径越来越大。海南国际旅游岛政策出台后，深圳投资客王先生以4．5万元／平方米的价格买了一套86平方米的酒店公寓。开 发商承诺这是一种投资＋度假为主的开发模式，业主有独立的产权，酒店方每年给业主约一个月的入住期，其余时间委托酒店管理，酒店每年按总房款的百分比（约 6％～8％）或营业额的一定百分比（约35％）返回租金给业主。

王先生元旦带着一家五口人来三亚度假，但入住时为免费天数限制太多发愁了。按合同，每月可让王先生免费享受两天。王先生一家要了两个客房，也就 是说住一个晚上就满期了。要再住两天，王先生得自己掏四个晚上的房费。王先生说，前两个月自己也没有享受，可否冲抵，酒店主管说，当月结算，不能跨月。

王先生向酒店方面说，春节快到了，想提前订房。酒店方面说，春节节假日一天冲抵约为5天，也就是说春节来住一个星期七天，要按35天算，把全年的免费期抵进去还不够。如果王先生想多住还要按酒店的标准掏钱。

记者打听珠三角多家产权式酒店的做法，也与王先生遇到的相同。深圳龙岗某酒店公寓近年商务会务生意旺，于是一年之内多次通知顾客为酒店生意“让路”。该酒店公寓投资人赵先生对记者说，2010年五一、十一两个黄金(1715.90,-9.30,-0.54%)周，该酒店主管提前打来电话，要大家在这一段时间不要来享用免费住宿。还有两次来电说，该酒店举行订货会客满，请大家避开这段时间来。

赵先生说，酒店这种通知和提示，实际上限制了投资客享受的待遇。但是话语权在发展商手上，大家也没有办法。

深圳投资客刘先生5年前以50万的价格投资了深圳东部海滨某酒店公寓39平方米的一间客房。当年以50万的价格，自己首付了30万。余下20万 由发展商代付按揭，而条件是开发商拥有该产权房间12年的经营权。在这12年里，酒店的任何收益赵先生无法分享，也没有产权的处置权。12年以后，酒店方 面的发展势头如何，王先生也是一脸木然。

王先生说，该酒店区域属东部投资热点，5年间周边住宅的房价由1万涨到了2．5万元。如果当年投资一个住宅单位，现在早翻倍了。尽管酒店公寓的价格也涨了，但涨幅不如住宅。而且酒店公寓交易和持有的限制条件较多，远没有住宅投资灵活，接盘的人也少了。

深圳最早的产权式酒店某东部酒店，在开业期后长期面临客源少租金少，有的业主就希望能够单独出租，但发展商和酒店管理方干预反对，结果引发纠 纷。还有某酒店公寓承诺引入国际品牌酒店管理公司，但开业后实际上自行管理，专业服务水准达不到，入住客流少，无法实现承诺利润率。

业主与发展商发生纠纷，业主往往是弱势一方。邓耀庆表示，小业主希望成立业主委员会增加谈判的话语权。但是在众多业主的情况下，成立业主委员会 也有可能被发展商控制。如有300个业主中，如果发展商掌握200个，其余的100个独立业主就是游离状态。那么成立的委员会也有可能完全被发展商主导。 这对于中小投资型的人来说是有风险的。

算是投资吧

这种酒店式公寓应该不普遍吧？？