主题：房地产政策将转向住宅“去投资化”与保障房

“未来房地产政策的走向，是坚持住宅市场的去投资化和大力建设保障性住房。”昨日，住建部政策研究中心主任秦虹在本报举办的“2012世界经济展望论坛”——世界城市的资源配置和产业结构分论坛上作出如上表述。

秦虹昨日透露，未来房地产政策走向将会是坚决执行住宅市场的“去投资化”和大力建设保障性住房。据悉，目前住建部正协同有关部门研究相关政策，使房地产去投机投资化，回归到正常理性的轨道上来。

未来房地产发展仍有空间

今年以来，房地产调控持续性的信号还在持续传递。从目前情况来看，限购这一措施俨然已成为房地产调控中最为有效的手段之一。秦虹表示，在这种情况下，整个行业有必要进行反思。

据统计，2010年全国房地产的销售额达到5.25万亿元，是2001年数据的10倍。

秦虹表示，高速增长主要依靠土地增值以及宽松的信贷支撑。“这种高速增长是否可以持续，这种粗放性的增长是否可以持续，目前，房地产已经失去了原有的功能，”她不无担忧地说。

虽对市场前景担忧，但秦虹同时认为，从市场层面来看，中国房地产市场仍有发展空间。如果把中国房地产市场和美国的房地产市场相比的话，最大的不同是美国 的房地产市场交易以二手房交易为主。据她介绍，美国去年一共卖住房490万套，90%是二手房交易，10%是新房交易。而中国去年商品住房销售面积是 9.3亿平方米，所有二手房交易面积不过2亿平方米。

两手解决保障房问题

对于保 障性住房建设，秦虹透露，将会从两个方面着手。她解释称，首先是托底保障，政府对社会上“一辈子都无法通过收入解决住房问题”的困难家庭，将进行托底保障 住房供应。“不但要保一时，而且要保一辈子，因为他们确实没有办法靠自身能力在市场上解决住房问题。”她表示。

“其次是过渡性保障，该政策主要针对刚开始工作的年轻人，此类人群没有支付首付的购买能力，通过公共租赁住房可以为年轻人提供过渡性保障。”秦虹表示，“等三五年之后，这类人群有了稳定的工作，收入来源比较确定、有保障的时候，可以通过自身的努力，解决住房问题。”

不必为商业地产投资过热担忧

房地产住宅市场“去投资化”之后，是否会带来商业地产投资过热呢？铜锣湾集团董事长陈智说，有人认为，当住宅投资市场出现萎缩状况，就意味着商业地产有大量机会。这种言论其实是一种误导。

陈智指出，商业地产跟住宅地产有很多不同之处，商业地产主要是为零售经营者提供用地，而国内零售业在一定时期内需求量是稳定的，与住宅市场的刚性需求完全不同。另外，还有很多人并不太了解商业地产的运作方式，商业地产在一定时期是受市场多方影响的，复杂性更大。

“有人担心会有很多民间资本投向商业地产领域，商业地产发展有可能会过热。”陈智表示，“可能在短期之内有这种效益的波动，但长期来看，并不存在这个问题。”

秦虹

引导民间资本投向房地产市场前端

本报讯 (记者冯尧)住宅房地产市场“去投资话”，意味着民间资本从房地产“撤军”，这样的话，庞大的资金流该如何疏导？住建部政策研究中心主任秦虹透露，未来会将长期投资于住宅房地产末端的民间资本引导到需求前端，将炒房、囤房引至前端形成房地产供给。

秦虹表示，中国民间收入差距非常大，所以民间资本并不是平均分摊在所有人身上，主要集中在一部分人手中。就此，政府将力推住宅市场“去投资化”，民间资 本止步于住宅房地产市场，这就意味着此类资金必须去找新的投资渠道。她表示，民间资本长期以来在房地产末端投资，未来将着力引导部分需求到前端，即房地产 供给端。“这就是将原来炒房、囤房的资金引导到房地产开发供给的前端。”

秦虹称，以鄂尔多斯为例，当地民间资本量大概为2200亿元， 但鄂尔多斯人相对比较保守，普遍偏向于在当地投资房地产。据她介绍，鄂尔多斯每个家庭平均拥有四五套房。“事实上，北京一年新建商品房销售额不到2000 亿，如果鄂尔多斯2000亿的民间资本全部都投向北京买房的话，将会把北京一年的商品房全部买光，而且完全不需要贷款。”

值得注意的是，今年8月，住建部政策研究中心曾公布了《民间资本与房地产业发展研究报告》。据该课题组测算，山西、温州、鄂尔多斯三地民间资本量分别达到约1万亿元、5200亿元、2200亿元，民间资本规模还将继续增长。

刘治彦

消费服务业推动城市化

社科院城市经济研究室主任刘治彦指出，2008年金融危机以来，我国投入了4万亿的资金，带动了全国10万多亿的资产投资，形成了经济的发展，但也面临了一系列问题。

从国内看，全国人均GDP现在已经是将近5000美元。5000美元是一个很有意义的节点，可以说城市化已经走完了一半的历程，全国进入了工业化与城市化综合阶段。

国家今后五年，城市化率可能会达到54%，2020年可能会达到60%，2025年在人口将近峰值14.2亿的情况下，城市化率可能接近64%。这时，人口逐渐减少，城市化率将由人口分母减少的这种方式来推进。

在这种情况下，今后的城市化更多的是一种质量的提升。而现代消费主义概念的兴起，将会促进新技术、新业态、新金融发展生活服务业。

市场消费服务业跟生产服务业属于互补的关系。以北京为例，近年来大力发展生产服务业、金融等等。但事实上，很多城市却忽略了消费服务业的发展。

从具体措施来看，要使产业发展，市场需求是根本动力。无非有三点：一是提高居民消费能力，要增加居民的收入，调整收入分配结构，特别是中低收入居民的劳 动收入；二是免除消费顾虑，让居民敢于消费。建立一系列社会保障，政府现在正在做这样的事情；三是提升消费层次，让居民会消费，把钱花到一些能够提高自身 今后发展能力的消费方向上，比如文化消费、教育、健康、娱乐休闲等等。

借鉴国际城市发展经验

瑞银集团中国区主席兼总裁、瑞银证券董事长李一指出，一个国家、一个民族，乃至于包括一个家庭，要有序健康的发展，首先要有一个清晰的战略。

据李一介绍，北京市提出城市2004-2020年总体规划。

第一步是要构建现代国际城市的基本框架。

第二步是到2020年，全面做成现代化国际城市。

第三步是到2050年成为世界城市。

可以看出，这个分三步走的战略思路很清晰。

世界城市讲的是在社会、经济、文化等层面直接影响全球社会的城市，北京市政府三步曲里说到国际城市，同时也说到世界城市是国际城市的高端形态。

世界城市是全球城市网络体系中的组织节点，这是世界城市一个是很重要的一个特点，代表全球经济的成熟度。

李一认为，这些表述都不是最完整的，也不是最完美的。他认为我们应该考虑北京的路径、内涵，包括它的地位发展，应该是什么样，再细分一些。

另外一种世界城市是，资本供给型的城市。这种城市的特征是金融中心，它有金融中心的特质，但是它也具备制造业和产业，以东京这个地名形成的，它也是世界城市的一种形态。

陈智

流通业支撑未来城市发展

铜锣湾集团董事长陈智指出，流通业如何助力经济的增长，这是一个固定的命题。

如果有工业，没有流通业，这个产品就卖不出去。而城市本身就是“城+市”的组合，如果只有城没有市，如果没有商业、流通业，则只有城而没有市。

举个例子，如果把王府井和西单从北京去掉，这个城市马上就成为一个枯燥的城市。再从大型商业体来讲，如果将北京燕莎、东方新天地拿掉，这个城市就会变得很没品位，因为这个城市大量白领阶层的消费就会下降。

流通业跟城市建设息息相关，对一个国家的重要性也是毫无疑问。流通业既解决税源增加就业，又满足市民各种不同的多元化的需求，所以城市发展与民族零售业联系非常紧密。

陈智预计今后几年，甚至很长时间内，都是城市经济主导着中国经济，内需的拉动就有赖于这些本土的流通业发展，最终能够使得国内的品牌大量从这些流通渠道、流通平台将商品大量销售出去，既提升城市品位，又改变城市结构、拉动城市消费，一举多得。

谈到商业跟城市的关系，陈智说他想举个例子，在加拿大有一个市，这个城市不大，只有几十万人口，冬天到了零下40摄氏度以下，在夏天又零上40摄氏度以 上。从天气来讲，没有旅游和度假的优势，但它至今成为了全世界旅游度假的胜地，创造了一个奇迹，就是因为这个城市开了全世界最大的购物中心，55万平方米 的购物中心。

“这个购物中心里业态齐全，应有尽有，颠覆了我们对商业流通业固有的观念。”陈智表示。