主题：保障房与商品房政策应互为补充

公共住房应该建多少才是合适的？据报道，2011年保障性住房建设进度偏慢。地方政府多抱怨缺钱缺地。但也有不少人认为，地方政府是不想做无利可图的事。的确，与商品房建设相比，公共住房建设无利可获。这显然不能成为地方政府拖延公共住房建设的理由。但现实中，地方政府所掌握的资源是有限的。如果公共住房建设任务超越了地方政府的能力，那么地方政府无所作为也是正常的。在某种程度上，这种无所作为是一种次优选择(与有能力盖好足够数量的公共住房相比)。有人强调地方政府官员的责任，认为只要给地方政府官员下死命令，只要公共住房建设与“乌纱帽”挂钩，地方政府就一定能够完成保障性住房建设的任务。这一点我相信。但是，这就是一种较好的选择吗？

如果一个地方确实没有足够的资源，那么要完成公共住房建设的使命，地方政府官员只能动用其他力量。一种可行的选择是地方政府让开发商配建保障性住房。显然，房地产开发企业没有义务建公共住房(当然，作为企业，同样要履行社会责任，但不是以保障性住房建设来体现的)，要让它们建公共住房，那么地方政府就必须给它们相应的利益。要实现这样的利益输送，开发商或者因之获得低于市场价的土地，或者获得政府特许的其他利益。其实质仍是地方政府在提供公共住房建设的资源，而且这样的资源很可能不是以合理的市场价格提供给开发商的。这么做，会导致新一轮的不公平。

二手房交易五年或两年营业税免税政策的频繁变化，个人换购住房个人所得税优惠的规定也只是短暂地实行过……凡此种种对商品房购买者不利的政策持续存在着。商品房购买者在支付高房价的同时，通过高地价，实际上承担了二三十年来经济社会发展的大量成本。地方政府获得土地是要花费成本的。拆迁需要支付成本，征地也要支付成本。但并不是所有土地地方政府都能获得同样的土地收益。各地为了招商引资，竞相低价甚至免费提供土地，已不是什么新闻。各地政府还承担着一系列免费或低价供地的任务(如对学校、医院、军队等的供地)。当然，这些免费或低价供地是必要的，但完成任务是要有成本的，在地方财力有限的前提下，这些成本最终都会转嫁到商品房用地上。也就是说，经济社会的发展在很大程度上是建立在商品房用地高价的基础之上的。