主题：购买期房应该注意哪些法律问题

期房转让纠纷在二手房买卖纠纷中的比重很大，原因是买卖双方对于期房转让的法律知识把握不到位，《房地产管理法》规定期房不能转让，但是同时最高人民法院的司法解释承认此类合同效力，今天根据司法实践及相关法律规定帮助您了解：期房转让中应该注意哪些问题。

一、期房转让并不违法

  由于期房限制转让出台后产生了一些纠纷，《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第三条：《城市房地产管理法》 第三十八条第（六）项“未依法登记领取权属证书”的房屋不得转让的规定，在性质上不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释 （二）》第十四条规定中的“效力性强制性规定”，不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。北京市高院认为，买方虽然还没有取得产权证而不能享有房屋的所 有权，但根据买卖合同享有债券，而对债权进行转让是合同法上规定的权利，也并不违反法律，因此期房限制转让的规定并不影响合同的效力。

二、两个误区需要澄清

  第一个误区：经过公证的买卖合同上家就不能毁约。

  财房屋买卖合同进行公证必须提供房地产权证原件，由于剡房

0还米取得产证，所以公证处不会对上下家签订的期房买卖合同进行公证。  

  有的人于是想到律师事务所让律师进行见证，其实，无论公证还是律师见证，都仅针对合同内容是否违法、是否符合当事人的真实意思表示进行证明，不可能涉及合同将来的履行情况。任何合同经过公证或者律师见证都不能保证对方将来不会违约。

  第二个误区：毁约只需按买卖合同约定的违约金进行赔偿。

  买卖合同的违约金是指在任一方违约时向另一方承担的违约责任，但违约责任并不以违约金为限，守约方还可以要求继续履行合同。笔者曾接待过这样的咨 询：2009年年初，张先生把浦东的一处期房以60万元卖给李先生，到年底交房时，房价涨到了1 00万元，张先生就提出不卖，认为根据合同毁约只要付总价20%的违约金，即付1 2万元。实际上，守约方可以要求违约方支付违约金，也可同时要求违约方继续履行合同，因为继续履行合同也是一个很重要的违约责任。

  所以张先生不能赔钱保房，有可能既要付违约金，又要卖房。

三、详订合同条款保障买方利益

  第一种方式是尽量与上家到开发商处办理更名手续，直接同开发商签订期房预售合同。这是首选方式。  

  第二种方式是同上家屋合同，但用第二种方式要注意：（见下文注意事项的内容）

1．税收的风险。
  正常情况下，开发商应当先办大产权证，再凭《商品房预售合同》等材料办出上家的小产证，上家和下家再凭《存量房买卖合同》等材料办出下家的产证。也就是 说，要有二次过户交易手续，其中契税要征二次（上家和下家各一次），营业税征一次（上家交纳），这样一来．在期房转让合同中对税收如何约定将会非常重要。 如果约定不明，将来容易产生纠纷。如果约定全由下家承担，那下家的成本肯定会增加，因此下家在签约时要考虑到办证周期较长，税收政策调整的风险将较大。简 单来说，购买二手期房要交的税费比现房要多。

2．合同解除的风险。
  实务中也有这样的做法：下家支付一笔差价补偿款给上家后，由上家与开发商解除预售合同，再由下家与开发商直接签订预售合同，这样就由下家直接和开发商建 立合同关系，这样可以少交税。但是上家与开发商的合同解除后，开发商可以将房屋另行售与人而不用承担任何责任。尤其在房价上涨较快时，下家要防止开发商另 售他人将会很困难。

• 3．交易中心拒绝备案的风险。
    下家支付一笔差价给上家后，由上家与开发商办理预售合同解除手续，并到交易中心办理预售合同网上备案的撤销手续，但交易中心对开发商的销售情况有权进行 监督检查，如果认定这是一种期房转让或者虚假销售的行为，那交易中心可能会拒绝撤销合同，或者即使撤销了原来的合同，等下家与开发商签订了预售合同时，交 易中心再以“交易异常”为由拒绝备案及办理预告登记手续。

  
  

4．意向转让的风险。
  由上家与下家签订意向书，约定在上家取得期房的产权时再将房屋过户给下家，下家支付意向金或定金给上家以达到制约上家的目的。不过，如果上家取得产证后反悔而将房屋另售他人，下家的权利将不能得到保障，甚至上家人去楼空，下家的意向金也难以拿回来。

5．逾期交房的风险。
  上家在与下家签订‘的买卖合同中，如果房屋还未交房，很可能不能确定交房时间，何时能交房取决于工程进度。当然，尽管下家与开发商并没有订立合同，但下 家仍然可以自己的名义根据开发商与上家签订的预售合同追究开发商的逾期交房的违约责任。不过，这必须有两个前提：一是上家已向开发商付清了房款，二是上家 将期房转让给下家的情况已通知了开发商。

6．逾期办证的风险。
  由于下家仅得到预售合同的债权，而房屋的预告登记权利人却是上家，因此要直接办出下家的产证需要先将上家的预售合同和预告登记撤销，否则只能在上家取得 产证后再过户给下家。如前所述，这样会产生较多税收，一旦双方在这些问题上产生分歧，下家的产权证就会拖延。开发商的大产证逾期办出，也会导致上家的小产 证延期，当然也会造成下家的产证延期。