主题：房产税亟需规范和强化

考虑到中国目前土地公有，特别是地方政府对房地产的热衷和推崇，需要中央政府尽快研究出台房产税的规范标准，包括房产税使用的管理办法，在此基础上，留给地方政府一定的浮动空间。同时，要加快推进个人住房信息系统建设，尽快启动个人住房普查工作，坚决实施住房实名制，严厉打击偷税漏税和贪污腐败行为，防范聚集在房地产领域的资金外逃

在经过多年的空转试验和争论之后，在国务院2011年1月26日推出新的加强房地产市场调控措施(新“国八条”)之后，房产税征收工作终于在同月28日在重庆和上海启动，两市颁布了房产税征收条例并宣布正式实施。但社会上对房产税征收的意义和必要性、征收的办法和标准等依然存在很大争议，笔者也对此谈几点看法。

房产税的定义和意义

一般来说，房产税是以房屋为征收对象，按房屋的计税金额和规定的计税标准(税率)，向房产所有人征收的一种财产持有税(有的国家也称之为“物业税”或“不动产税”)。其中，房屋包括房屋建筑及其建设或购置时纳入的不可分割的部分，如私家花园等；房产税的计征对象可以包括经营或办公用的房产和居民住房，也可以特指居民住房，将经营或办公用的房产另外征收专项税。

我国目前推出的房产税，就仅指针对居民住房征收的税种；房产税的计税金额，凡是当年新购置的，都应以购置金额为准。持有一年以上的，一般要参照同城同类地区上一年房产交易平均价进行估值，作为计税金额；房产税税率可以是单一税率，也可以是累进税率，即按照一定参照物(如人均居住面积或者房屋价值等)分段，逐级提高税率；房产税的征收一般都设有一定的免税优惠(如人均多少面积以内的住房免收房产税等)，以减轻弱势群体的负担。

房产税与土地出让金不可混为一谈

社会上很多人反对征收房产税，其中一个最主要的理由就是，购买商品房时，房屋价格中已经包括了很高的土地出让金，而国有土地的出让并不是完全的卖断，受让人可以拥有永久土地所有权，而只是在规定的期限(如70年)出让使用权和收益权，出让金实际上是预收了出让期全部的土地出租金，国家已经获得了很高的收益了，再征收房产税，就是重复征收，是不合理的。甚至有人把这说成是苛捐杂税，是政府为增加财政收入而找理由掠夺居民财富。这种说法很有鼓动性，但实际上却是不成立的，因为二者根本不是一回事。

而房产税则是政府或社会为房产提供公共服务或公共产品收取的补偿。它与土地出让金是没有联系的，因而也不存在替代关系。在土地私有制的国家，很多都征收房产税，并没有因为土地转让已经支付出让金而对缴纳房产税产生异议。

实际上，房产税对房价的影响需要仔细而客观地分析。房产税是对房产所有人征收的税种，会增加房产所有人持有房产的成本，因此，有人认为房产所有人会将此因素考虑到出让价格中，推给购买方承担，所以，征收房产税会推高住房价格。这一结论的前提是，住房市场是卖方市场，处于供不应求的状态，只有这样，购买方才会被迫接受，否则，是不会推高住房价格的。当然，征收房产税可能推高租金价格，但如果政府扩大廉租房等保障性住房供应，减少其他租房需求，租金价格仍然会受到控制的。

从中国人均可利用土地极其有限和土地不可再生的现实情况出发，一味地鼓励建造和拥有大房子、高档甚至豪华住房是不可持续的。依靠优惠政策刺激房地产过度发展，即使完全可能在一时推动经济社会高速发展和欣欣向荣，但却是建立在消耗不可再生的宝贵资源，严重透支未来、将由子孙后代买单的基础上的，是充斥泡沫、极度危险的。理论和实践已经充分证明，过度依赖房地产带动的经济社会发展必定会产生相应程度的经济金融危机。因此，在中国，抑制房价过快上涨，更应该把政策重点集中到控制住房需求上。其中，房产税正是通过提高房产持有成本来控制住房不合理需求的重要措施之一。

从目前的情况看，尽管经过长时间酝酿和空转，也只有上海和重庆两个城市宣布实施房产税，而且两市的具体做法也存在很大差别。作为第一批试点城市，其房产税标准随意性较强，也失之偏弱偏软。

例如，上海仅对新购住房(本市户籍的属第二套或以上)征收，计税金额为交易价格(持有一年以后为配股价格)的70%，税率为0.6%(低于同类城区上年度商品住房平均价2倍的为0.4%)，并设立了人均60m2(含)以内的免税区。