主题：房地产调控的问题与改进方向

中央政府部门中，有十多个部委涉及房地产调控，受部门利益的驱动，各部门往往是遇到棘手的得罪地方的事情哪个部门都不想管。这势必导致地方政府按照地方利益原则同中央政府在房地产领域进行博弈，结果是政策目的不能实现。

从全局与规律的角度来看，房价上行的总体趋势难以扭转，为了防止房价过快上涨引发宏观经济剧烈波动，需要科学合理的调控

最近一次最严厉的房地产调控始于2009年底，采取了有史以来最大力度的多种打压房地产价格的措施。房地产业是支柱性、关联效应大的产业，这样的调控会产生何种影响？这可能是许多人关注的重要问题。

改革开放以来，特别是自20世纪90年代进入社会主义市场经济体制阶段以来，我国的房地产业迅猛发展，并且在推动国民经济与地区经济发展、带动其他产业发展以及改善人民的居住条件方面发挥了不可或缺的作用。从计划经济的土壤中成长起来的房地产业从婴幼儿期到成熟期，从最初的否定住房是商品到房地产成长为一个庞大的产业，经历了一个艰难困苦的改革过程，其中政府的规范与调控是必不可少的。然后，回顾历次房地产调控过程及结果不难发现，以打压商品房价格为政策目标的调控基本上没有达到预期目的，而且事实上历次调控之后都会出现报复性房价急升。这说明政府对房地产的调控还存在问题，需要反思与改进。

改革开放以来，中央政府在引导房地产市场发育方面做了大量工作。每当出现通货膨胀预期或房价过快上涨，中央政府就会想方设法抑制房价。然而，房价的总体趋势依然是上涨。这也就是说，以控制商品房价格为主要目的的调控最终都基本上没有达到预期目的。2005年出台的“老国八条”（《关于切实稳定住房价格的通知》）与“新国八条”（《关于做好稳定住房价格工作的意见》）、2006年出台的“国六条”（《促进房地产业健康发展的六项措施》）及随后的“十五条”（《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，对“国六条”进一步细化）以及2009年12月出台的“国四条”等基本上没有达到控制商品房价格上涨的目的。究其原因，历次调控失效的原因主要有如下六个方面：

第一，没有严格区分政府与市场在房地产领域的作用范围。在房地产领域，政府该管好的是公共住房（即保障性住房）的建设与分配，而不应该一味地针对商品房。政府的主要职责是保证好低收入阶层的住房供应，开发商建造的商品房价格应该由市场调控。开发商是经济人，其要逐利，房价高了房子卖不动就不能挣钱，开发商不会推高房价害自己吧？在某种程度上说，开发商的高房价是针对高收入阶层的；高收入者支付的买房钱越多，政府从中收的税就越多，政府拿这些多收的钱贴补低收入者，这有何不妥呢？一定要分清楚，商品房主要是由市场调节的，政府只能间接引导商品房价格，公共住房才是政府关注的重点。否则，政府的调控就有越俎代庖的嫌疑。另外，完善社会主义市场经济体制必然要求明确政府的有限作用领域，政府在房地产领域不明确作用领域有违完善体制的要求。

第二，一刀切的打压政策严重忽视了地区差异。中国是一个地域差异极大的国家，各地区所处的发展阶段不同，不同地区的房地产发育程度也不一致。同时房地产业本身也存在生命周期。不同发展阶段的地区的房地产周期不一样，一个全国整齐划一的房地产政策显然是难以收到实效的。有些发达地区房地产价格有畸高的嫌疑，抑制其房价过快上涨是合理的，但对那些房地产业刚刚起步的地区采取同样的打压措施肯定是不正确的，也是不公平的。只有确认一些地区的确存在房地产过热才能对这些地区实施从紧的政策，对那些房地产还处于发育期的地区而言，打压房地产的政策是毒药。

第三，只盯住房价而忽视完善房地产业发展的规则削弱了政策的效果。房价上涨是多种因素综合作用的结果，只着眼于房价而不深究其上涨的原因可能最终落得个徒劳无益。房地产业是一个关联范围极大的产业，与其生产与销售有关的产业与部门都可能在推高房价方面发挥了作用，单纯指责开发商有欠公允。开发商开发商品房的目的就是盈利，这是无可厚非的，一些开发商缺乏“道德的血液”固然与其行为不端有关，但更应该从政府监管不完善的角度找原因。更有甚者，在一些地区，推高房价的并不是开发商，而是政府部门，因为政府出让的土地价格飙升且开发商办各种手续需要支付巨大的隐性成本，而这些成本被转嫁到购房者身上了。就此而言，与其直接棒打房价，不如先从消除政府部门推动房价上涨的因素开始。

第四，在物价普遍上涨的背景下期望房价下降缺乏现实基础。2010年元月至今，中央银行11次上调存款准备金率，一年半的时间之内共计上调存款准备金率5个百分点。而且宏观经济数据显示，PPI（生产者价格指数）、CPI（消费者价格指数）、PMI（采购经理指数）有一齐上涨的趋势。根据经济学的一般原理，在中间投入品价格普遍上涨的情况下，最终产品的价格必然会上涨。在潜在通货膨胀背景下，建材、建筑安装成本与土地成本普遍上扬，房价怎么会下跌呢？如果开发商是理性的，再严厉的打压措施恐怕也难以产生预期效果。宏观调控要治理通货膨胀，不能只将希望寄托在压制房价上。